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특수권리·특수조건 2

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가의 49%까지 유찰됐지만 선순위 임차인 보증금이 미상이라 낙찰가만으로 실질취득액을 판단할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대·도시형생활주택(원룸형)

최저가 49%까지 내려왔지만, ‘39,690,000원짜리’로 단정할 수 없다 — 안산 도원스위트빌 605호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층605호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원(2회 유찰·49%) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각·매수보증금 20%
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매력지수 D등급 · 최저가 39,690,000원이지만 선순위 전입 임차인 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없는 재매각 물건
2013.09.04 말소기준보다 빠른 이규복의 2013.08.22 전입과 보증금 미상, 실제 임차인 69명, 재매각·매수보증금 20%, 2회 유찰 및 단지 평균 3.2회 유찰이 겹쳐 최저가 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 39,690,000원 ⚠️ 대항력 임차인 1명 👥 실제 임차인 69명 💰 입찰보증금 7,938,000원
한 줄 평 감정가의 49%까지 내려왔지만 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준 2013.09.04보다 앞선 이규복의 2013.08.22 전입이 확인되고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 최저가 39,690,000원에 낙찰되더라도 매수인의 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 재매각에 따른 매수보증금 20%도 함께 고려해야 합니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저가 39,690,000원 · 49%
실질취득
확정 불가
39,690,000원 + 인수 가능액 미상
매수인 인수
미상
이규복 보증금 확인 필요
핵심지표
2회 유찰
재매각 · 매수보증금 20%

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 6층 605호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 39,690,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계입니다.

등기상 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 그런데 현황조사에 이규복이 2013.08.22 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준보다 전입이 빠르고 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하는지에 따라 낙찰자가 떠안을 금액이 달라질 수 있으므로 실질취득액을 39,690,000원으로 고정해 계산하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층605호 (선부동, 도원스위트빌)
용도 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰·감정가 49%)
말소기준2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 하나 있다

2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권이며, 경매개시결정과 안산시 압류는 그보다 뒤입니다. 다만 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준보다 먼저입니다. 이 한 건 때문에 “등기상 후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 매수인 인수액을 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

⛔ 가장 중요한 확인사항 — 이규복 보증금 이규복은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액이 실질취득비용에 추가될 수 있으므로, 현재 최저가 39,690,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 69명, 대위·승계 1건

현황조사 기록은 총 70건이며, 이 중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시되어 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 69명으로 봅니다. 대항력 있는 것으로 확인되는 임차인은 이규복 1명입니다. 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 표시되어 있어 본건 605호와의 직접 관련성도 원문 확인이 필요합니다.

이름점유부분전입일보증금대항력우선변제승계·배당요구
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상미상
이혜용미상2020.04.22미상없음미상미상
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상미상
김한별미상2022.02.18미상없음미상미상
최춘실미상2022.08.16미상없음미상미상
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상미상
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상미상
LI HUGUO미상2023.02.10별도 합산 없음없음미상JIN YUZI 승계
이철민미상2021.02.04미상없음미상미상
심민석미상2019.02.14미상없음미상미상
최규만미상2022.04.25미상없음미상미상
심준호미상2021.10.12미상없음미상미상
김혜경미상2024.01.19미상없음미상미상
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상미상
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상미상
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상미상
이민지미상2023.02.03미상없음미상미상
김성호미상2018.04.27미상없음미상미상
오영환미상2022.10.12미상없음미상미상
김진우미상2019.07.17미상없음미상미상
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상미상
위재옥미상2019.02.25미상없음미상배당요구 2024.01.29
김영주미상2024.01.02미상없음미상미상
정융성미상2019.11.18미상없음미상미상
이지민미상2021.12.22미상없음미상미상
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상미상
송정배미상2020.07.27미상없음미상배당요구 2024.02.13
김동원미상2020.02.03미상없음미상미상
박성진미상2021.10.12미상없음미상미상
조영훈미상2022.08.29미상없음미상배당요구 2024.02.01
최호진미상2021.05.03미상없음미상미상
이건동미상2022.07.01미상없음미상미상
김민석미상2022.12.02미상없음미상미상
신춘희미상2018.11.02미상없음미상미상
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상미상
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상미상
김현재미상2020.08.28미상없음미상미상
김승우미상2021.03.26미상없음미상미상
이규복미상2013.08.22미상있음미상미상
신현석미상2019.12.16미상없음미상미상
윤태경미상2021.07.02미상없음미상배당요구 2024.01.23
권미경미상2021.04.26미상없음미상미상
박시일미상2021.10.08미상없음미상미상
박승국미상2022.06.07미상없음미상미상
김소휘미상2019.05.17미상없음미상미상
연해용미상2022.04.05미상없음미상미상
김민준미상2018.04.26미상없음미상미상
강아롬미상2022.04.15미상없음미상배당요구 2024.01.29
이진아미상2022.04.05미상없음미상미상
이경순미상2022.02.21미상없음미상미상
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상미상
전여정미상2021.05.18미상없음미상미상
전형수미상2023.10.06미상없음미상미상
선주현미상2023.03.30미상없음미상배당요구 2024.03.06
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상미상
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상미상
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상미상
최택영미상2022.02.11미상없음미상미상
우용화미상2018.07.23미상없음미상배당요구 2024.01.29
손희대미상2018.04.26미상없음미상배당요구 2024.02.06
박세훈미상2022.03.25미상없음미상미상
김수연미상2020.09.08미상없음미상미상
황용석미상2019.02.28미상없음미상배당요구 2024.02.02
오헌상미상2021.12.01미상없음미상미상
고재권미상2023.05.15미상없음미상배당요구 2024.02.16
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상미상
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상미상
이룡화미상2022.10.20미상없음미상미상
장성욱미상2018.11.12미상없음미상배당요구 2024.01.19
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상미상
⚠️ ‘임차인 수가 많다’보다 중요한 것 대부분의 전입은 2013.09.04 말소기준 뒤라 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 핵심은 숫자가 아니라 말소기준보다 앞선 이규복 1명입니다. 반대로 LI HUGUO는 보증기관 대위·승계 건이므로 JIN YUZI와 별도 보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.

③ 가격 해석 — 49% 할인율을 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것

현재 회차는 감정가 81,000,000원의 49%인 39,690,000원입니다. 3회 유찰 시 27,783,000원, 4회 유찰 시 19,448,100원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 경매 회차 가격일 뿐, 임차인 인수 가능액까지 포함한 실질취득비용은 아닙니다.

회차감정가 대비매각가근저당 미배당
현재 회차 · 2회 유찰49%39,690,000원1,461,424,420원
3회 유찰 시34%27,783,000원1,473,117,094원
4회 유찰 시24%19,448,100원1,481,301,966원

도원스위트빌1차는 63세대이며 2012.09.03 준공, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 본건도 이미 2회 유찰 후 재매각 상태입니다. 특히 원룸형 도시형생활주택이라는 이용형태와 반복 유찰 이력을 함께 보면, 낮은 최저가만을 근거로 환금성과 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⛔ 최저가가 내려갈수록 꼭 싸지는 것은 아니다 이규복의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담액이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액만큼 실질취득비용이 추가될 수 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-1,114,420원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
미배당-1,461,424,420원
소유자 교부-0원

현재 최저가에서는 집행비용 1,114,420원을 제외한 38,575,580원이 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이규복의 보증금도 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

매각대금 배분 (39,690,000원)
매각대금은 집행비용과 근저당 배당으로 소진되어 소유자 잔여가 없습니다.
회차별 근저당 미배당
유찰이 진행될수록 배당재원이 줄어 근저당 미배당액은 커집니다. 임차인 인수 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
✅ 등기권리 관점 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소되었고, 말소기준 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 복잡성의 중심은 등기부 후순위 권리가 아니라 선순위 전입 임차인입니다.
⛔ 실질취득 관점 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 이규복 보증금이 미상이라 매수인이 부담할 최종 취득비용 자체가 확정되지 않았고, 재매각이라 입찰보증금도 20%인 7,938,000원이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건입니다.
  • 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,634,000원/㎡, 토지면적은 526.9㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.
  • 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
  • 환금성. 63세대 원룸형 도시형생활주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회입니다. 본건도 2회 유찰 후 재매각입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차 원본 확인. 2013.08.22 전입, 말소기준 2013.09.04보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득액 재계산. 낙찰가에 이규복의 미배당 보증금 인수 가능액을 합산한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
  • 보증기관 중복 배제. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계로 표시되므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
  • 호수 일치 확인. 정희규 기록은 802호 전체, LI YUJIN 기록은 909호 전체로 표시되어 있으므로 본건 605호와의 관련성을 확인해야 합니다.
  • 재매각 보증금. 특별매각조건은 매수보증금 20%입니다. 현재 최저가 기준 입찰보증금은 7,938,000원입니다.
  • 배당표 과신 금지. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 선순위 임차인의 보증금도 확정되지 않았습니다.
  • 명도 범위 확인. 현황조사에 다수의 전입자가 확인되는 만큼 실제 605호 점유자와 점유형태를 현장에서 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 실질취득액이 확정된 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람

이 물건은 감정가 81,000,000원에서 39,690,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이규복이 있고, 보증금이 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 얼마를 부담할지 확정되지 않습니다. 게다가 재매각, 매수보증금 20%, 2회 유찰, 단지 평균 3.2회 유찰이라는 조건이 겹칩니다.

따라서 이 사건의 순서는 ‘가격을 보고 입찰 → 권리 확인’이 아니라 ‘이규복 보증금과 배당·인수액 확인 → 실질취득액 계산 → 가격 판단’입니다. 선순위 임차인의 인수 가능액이 해소되기 전까지 최저가 39,690,000원만 보고 싸다고 평가하기 어려운 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·경매가격 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당 및 인수관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금·점유·배당 여부에 따라 매수인의 최종 부담액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류 원본과 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층605호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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