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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수38 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 39,690,000원(감정가 49%)까지 내려왔지만, 말소기준보다 빠른 이규복의 보증금·확정일자가 미상이라 실질취득액은 확정 불가입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가 49%까지 내려왔지만, 선순위 임차 가능성은 미상 — 안산 도원스위트빌 802호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층802호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각·특별매각조건 매수보증금 20%
🏷️ 감정가 49% ⚖️ 2회 유찰 ⚠️ 선순위 전입 1명 🏠 실제 임차인 69명 💰 매수보증금 20%
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매력지수 D등급 · 감정가 49%·2회 유찰이지만 선순위 전입자 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없는 점유 리스크형
배당표상 인수는 0원이지만 이규복의 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이다. 실제 임차인 69명과 다수 미상 점유, 재매각 매수보증금 20%, 비교 실거래 부재까지 겹쳐 최저가 할인만으로 가점하기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 39,690,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하기엔 권리·점유 확인이 무겁습니다. 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이고, 현황조사상 이규복의 전입일 2013.08.22가 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 선순위 임차보증금이 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저 39,690,000원 · 2회 유찰 · 49%
실질취득
확정 불가
최저가 39,690,000원 + 선순위 임차 위험 미상
배당표상 매수인 인수
0원
단, 이규복 보증금·확정일자 미상
핵심지표
매수보증금 20%
재매각 특별매각조건

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 802호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 81,000,000원, 현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 단순한 ‘반값 경매’로 보면 안 됩니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 현황조사에 다수의 전입자가 올라와 있고 그중 이규복의 전입일 2013.08.22는 말소기준 2013.09.04보다 앞섭니다.

문제는 이규복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 ‘대항력 있음’이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 배당표의 인수 0원만 보고 ‘낙찰자가 떠안을 것이 없다’고 결론내려서도 안 됩니다. 선순위 전입 + 보증금 미상 + 확정일자 미상은 최종 매각물건명세서와 임대차 원자료를 확인하기 전까지 승계금액을 계산할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층802호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%
등기부 발급2026.09.05 · 수원지방법원 안산지원 등기과

① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 임차는 별도 확인

등기상 핵심은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2024.08.28 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 존재합니다.

그보다 앞선 2012.09.21 신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원과 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 즉 현재 등기만 놓고 보면 낙찰 후 살아남는 선순위 등기권리가 문제의 중심은 아닙니다. 오히려 임차·점유관계가 핵심 리스크입니다.

⚠️ 선순위 전입자 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 본 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판정합니다. 실제 보증금이 존재하고 대항요건이 충족된다면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 가능성이 있으므로 실질취득비용은 39,690,000원에 고정되지 않습니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 69명, 승계 신고 1건

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 기록은 총 70건이며, 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 69명으로 봅니다.

대부분의 전입일은 말소기준일 2013.09.04 이후라 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 다수의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 802호 외에 LI YUJIN은 ‘909호 전체’로 기재되어 있어 목적물 802호의 실제 점유관계와 현황조사 명단의 대응관계는 원본 확인이 필요합니다.

성명전입일보증금확정일자배당요구대항력우선변제승계
JIN YUZI2022.09.05미상미상미상없음미상없음
이혜용2020.04.22미상미상미상없음미상없음
JIN YONGQI2022.09.16미상미상미상없음미상없음
김한별2022.02.18미상미상미상없음미상없음
최춘실2022.08.16미상미상미상없음미상없음
LI YUHUA2016.11.09미상미상미상없음미상없음
ZHANG ZHONGYU2016.09.20미상미상미상없음미상없음
LI HUGUO2023.02.10별도 합산 안 함미상미상없음미상JIN YUZI 대위·승계
이철민2021.02.04미상미상미상없음미상없음
심민석2019.02.14미상미상미상없음미상없음
최규만2022.04.25미상미상미상없음미상없음
심준호2021.10.12미상미상미상없음미상없음
김혜경2024.01.19미상미상미상없음미상없음
ZHENG RANJUN(정연준)2016.08.05미상미상미상없음미상없음
ZHENG RANZHE2020.11.06미상미상미상없음미상없음
LI SHUNQIN2017.05.12미상미상미상없음미상없음
이민지2023.02.03미상미상미상없음미상없음
김성호2018.04.27미상미상미상없음미상없음
오영환2022.10.12미상미상미상없음미상없음
김진우2019.07.17미상미상미상없음미상없음
이기쁨2021.12.27미상미상미상없음미상없음
위재옥2019.02.25미상미상2024.01.29없음미상없음
김영주2024.01.02미상미상미상없음미상없음
정융성2019.11.18미상미상미상없음미상없음
이지민2021.12.22미상미상미상없음미상없음
JIANG DONGZHEN2020.02.07미상미상미상없음미상없음
송정배2020.07.27미상미상2024.02.13없음미상없음
김동원2020.02.03미상미상미상없음미상없음
박성진2021.10.12미상미상미상없음미상없음
조영훈2022.08.29미상미상2024.02.01없음미상없음
최호진2021.05.03미상미상미상없음미상없음
이건동2022.07.01미상미상미상없음미상없음
김민석2022.12.02미상미상미상없음미상없음
신춘희2018.11.02미상미상미상없음미상없음
FANG SHENGZHI2021.06.21미상미상미상없음미상없음
메디푸 솔로몬게타츄2023.03.22미상미상미상없음미상없음
김현재2020.08.28미상미상미상없음미상없음
김승우2021.03.26미상미상미상없음미상없음
이규복2013.08.22미상미상미상가능·미상미상가능성 미상
신현석2019.12.16미상미상미상없음미상없음
윤태경2021.07.02미상미상2024.01.23없음미상없음
권미경2021.04.26미상미상미상없음미상없음
박시일2021.10.08미상미상미상없음미상없음
박승국2022.06.07미상미상미상없음미상없음
김소휘2019.05.17미상미상미상없음미상없음
연해용2022.04.05미상미상미상없음미상없음
김민준2018.04.26미상미상미상없음미상없음
강아롬2022.04.15미상미상2024.01.29없음미상없음
이진아2022.04.05미상미상미상없음미상없음
이경순2022.02.21미상미상미상없음미상없음
정희규2021.06.284,500원2021.06.282024.02.05없음미상없음
전여정2021.05.18미상미상미상없음미상없음
전형수2023.10.06미상미상미상없음미상없음
선주현2023.03.30미상미상2024.03.06없음미상없음
LI JINHUA2023.07.20미상미상미상없음미상없음
JIN SHENGJUN2023.10.27미상미상미상없음미상없음
JIN CHENGRI2022.10.20미상미상미상없음미상없음
최택영2022.02.11미상미상미상없음미상없음
우용화2018.07.23미상미상2024.01.29없음미상없음
손희대2018.04.26미상미상2024.02.06없음미상없음
박세훈2022.03.25미상미상미상없음미상없음
김수연2020.09.08미상미상미상없음미상없음
황용석2019.02.28미상미상2024.02.02없음미상없음
오헌상2021.12.01미상미상미상없음미상없음
고재권2023.05.15미상미상2024.02.16없음미상없음
JIN YINGSHAN2021.09.06미상미상미상없음미상없음
JIN CHENGSHI2021.09.06미상미상미상없음미상없음
이룡화2022.10.20미상미상미상없음미상없음
장성욱2018.11.12미상미상2024.01.19없음미상없음
LI YUJIN2016.11.0868,250,000원미상미상없음미상없음 · 909호 전체 기재
⛔ 배당표상 ‘인수 0원’과 실제 권리확인은 구분해야 함 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 계산에는 보증금이 확인되지 않은 이규복의 선순위 임대차 승계액을 넣을 수 없습니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용은 39,690,000원으로 확정할 수 없습니다. 이규복의 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 확인돼야 최종 판단이 가능합니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,114,420원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 배당 시뮬레이션상 근저당 채권의 미배당액은 1,461,424,420원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다.

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%39,690,000원38,575,580원1,461,424,420원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%27,783,000원26,882,906원1,473,117,094원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%19,448,100원18,698,034원1,481,301,966원0원
매각대금 배분 (현재 39,690,000원)
집행비용 1,114,420원, 근저당권 배당 38,575,580원, 소유자 잔여 0원.
회차별 미배당
실거래 금액이 확인되지 않아 시세 막대 대신 회차별 근저당 미배당액을 표시합니다.
⚠️ 가격 할인만으로 등급을 올리기 어려운 이유 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않았습니다. 게다가 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회로 나타나며, 현재도 재매각 특별조건이 붙어 있습니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트나 안전마진을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
  • 규모. 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공으로 표시되어 있습니다.
  • 위반건축. 위반사항은 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차 원본 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 여부를 확인하지 않으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
  • 매각물건명세서 최종본 대조. 보증금 미상 전입자가 많아 현황조사 명단과 목적물 802호의 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
  • 909호 기재 확인. LI YUJIN은 68,250,000원 보증금과 함께 ‘909호 전체’로 기록되어 있어 802호와의 관계를 반드시 구분해야 합니다.
  • 대위·승계 중복 합산 금지. LI HUGUO는 JIN YUZI 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
  • 재매각 조건. 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 배당표의 0원 인수 맹신 금지. 배당 시뮬레이션상 인수 0원은 확인된 채권 구조 기준이며, 선순위 임대차 승계금액이 확인되지 않은 상태입니다.
  • 시세 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차

현재 최저가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격 하락폭이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 이규복의 보증금과 확정일자가 미상이고, 현황조사상 전입자도 매우 많습니다. 등기권리 자체는 말소 구조가 비교적 명확하지만 임차관계는 그렇지 않습니다.

따라서 현재 배당표에 찍힌 ‘매수인 인수 0원’을 최종 인수액으로 받아들이기보다, 이규복의 임대차 실체를 확인한 뒤 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 재매각에 매수보증금 20% 조건까지 붙은 만큼, 권리 확인 전에는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 ‘저가 낙찰 기회’보다 선순위 임차 검증이 먼저인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 임차 기록은 최종 매각물건명세서 및 원본 자료를 통해 재확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층802호 (선부동,도원스위트빌)

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