목록
특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수31 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 19,448,000원(감정가 24.01%)까지 내려왔지만 선순위 전입자 보증금 미상·LH 우선매수권 때문에 실질취득가와 외부 낙찰 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대·도시형생활주택(원룸형)

최저가 24%인데, ‘닫힌 경매’와 선순위 전입 미상이 남았다 — 안산 도원스위트빌 302호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층302호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
📉 4회 유찰 · 24.01% ⚠️ 선순위 전입 1명 🏠 실제 임차인 69명 🔒 LH 우선매수권
31
매력지수 D등급 · 4회 유찰·감정가 24.01%지만 선순위 전입자 보증금 미상과 LH 우선매수권이 겹친 고위험 사건
이규복의 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라 실질 인수액을 확정할 수 없으며, 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰도 제한적이다. 4회 유찰과 평균 3.2회 유찰의 환금성 부담까지 겹쳐 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가는 19,448,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 말소기준일인 2013.09.04보다 앞선 이규복의 2013.08.22 전입이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 겹칩니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
19,448,000원
4회 유찰 · 감정가 24.01%
실질취득
확정 불가
선순위 전입 이규복 보증금 미상
배당모형상 인수
0원
단, 선순위 임차 위험은 별도 확인 필요
핵심지표
닫힌 경매
LH에 우선매수권 양도

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 81,000,000원, 현재 최저매각가는 19,448,000원으로 4회 유찰됐습니다. 가격만 보면 감정가의 24.01%까지 내려온 상태지만, 이 사건은 가격보다 선순위 점유관계와 우선매수권을 먼저 봐야 합니다.

말소기준권리는 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원입니다. 그보다 앞선 2012년 신한저축은행 근저당권과 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 현황조사상 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 먼저 들어와 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서도, 반대로 “인수 0원”으로 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층302호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
등기 발급2026.08.26 · 수원지방법원 안산지원 등기과

① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 전입’이 핵심

등기부만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 또한 2012년 신한저축은행 근저당권과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소된 상태입니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 이규복의 전입일 2013.08.22은 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다.

⛔ 선순위 전입자 이규복 — 인수액을 0원으로 확정하면 안 된다 이규복은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 판정은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증금이 실제로 존재하고 대항요건을 충족한다면 매수인이 미배당 보증금을 부담할 가능성이 있으므로, 현재 최저가 19,448,000원만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.

② 임차·점유관계 — 실제 임차인 69명, 승계 중복 1건

현황조사 등에 기재된 점유·전입 기록은 70건입니다. 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 69명으로 봅니다. 또한 상당수 호실이 “미상”으로 기재돼 있고 802호·909호가 명시된 기록도 섞여 있으므로, 특히 302호에 실제 귀속되는 점유자를 특정하는 원문 대조가 중요합니다.

성명전입일점유부분보증금 대항력우선변제승계
⚠️ 보증기관 승계는 중복 합산 금지 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 24.01%입니다. 다만 동일 면적의 직접적인 실거래 금액 비교 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 실질취득가를 좌우할 수 있는 선순위 전입자의 보증금까지 미상이라, 낙찰가가 낮아졌다는 사실 자체가 투자 메리트를 보장하지 않습니다.

⚠️ 단지 경매 이력도 저가 낙찰을 낙관할 근거는 아니다 도원스위트빌1차는 63세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 9.77로 나타납니다. 현재 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 이 수치는 가격이 많이 내려왔다는 사실과 함께, 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 봐야 한다는 신호로 읽어야 합니다.

④ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한

🔒 한국토지주택공사에 우선매수권 양도 본 건물은 전세사기피해자주택이며, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐습니다. 따라서 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권 행사 가능성을 전제로 접근해야 합니다. 실무적으로는 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’라는 점을 입찰 판단에 반드시 반영해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-750,064원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원18,697,936원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서 근저당권 미배당액은 1,481,302,064원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 특히 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상이므로 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (19,448,000원)
회차별 미배당
낙찰가가 내려갈수록 근저당권 미배당액은 1,481,302,064원 → 1,487,031,445원 → 1,491,042,011원으로 커집니다.
⛔ “인수 0원” 숫자만 보고 들어가면 위험 배당 계산표상 인수액은 0원이지만, 말소기준 전 전입자 이규복의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 임차인의 실제 보증금·점유·대항요건이 확인되기 전에는 실질취득가 자체가 미정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
  • 건축상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
  • 환금성. 도원스위트빌1차는 63세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 현재 사건은 4회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 원문에서 확정해야 합니다.
  • 302호 귀속 점유자 특정. 점유목록에 호실 미상 기록이 다수이고 802호·909호 기재도 있으므로 대상 호실의 실제 점유관계를 분리 확인해야 합니다.
  • 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자주택으로 한국토지주택공사에 우선매수권이 양도된 점을 감안해야 합니다.
  • 저가 착시 경계. 최저가가 감정가의 24.01%라도 실질취득가와 시세 비교가 확정되지 않은 상태이므로 할인율 자체에 가격 가점을 주면 안 됩니다.
  • 다수 점유·명도 부담. 실제 임차인 69명이 기재돼 있어 302호 관련 점유자를 특정한 뒤 명도 난도를 별도로 판단해야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·우선매수권 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 많다

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 19,448,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결과는 단순한 저가매수형과 거리가 멉니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이규복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액을 확정할 수 없고, 전세사기피해자주택의 우선매수권도 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 여기에 다수 점유 기록까지 겹칩니다.

최저가는 낮지만 실질취득가는 미정, 외부 낙찰도 제한적. 따라서 이 물건은 “감정가의 24%라 싸다”가 아니라, 선순위 임차관계와 우선매수권을 먼저 해소해야 입찰 가능 여부를 판단할 수 있는 고난도 사건으로 보는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당추정 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·실제 점유관계 등은 추가 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금 및 대항요건은 원본 서류와 현장조사를 통해 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층302호 (선부동,도원스위트빌)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고