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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 81,000,000원에서 39,690,000원까지 내려왔지만, 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상이라 매수인 인수액과 실질취득가를 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

49%까지 내려왔지만, 선순위 전입자 1명이 남았다 — 안산 도원스위트빌 805호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층805호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
💸 최저 39,690,000원 📉 감정가 49% ⚠️ 대항력 가능·미상 1명 👥 실제 임차인 신고 69명 · 승계 중복 1건
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매력지수 D등급 · 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 선순위 전입자 이규복의 보증금·점유부분이 미상이라 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없는 고위험 사건
2013.08.22 전입한 이규복이 2013.09.04 말소기준권리보다 앞서 대항력 가능성이 있으나 보증금과 점유부분이 확인되지 않고, 다수 전입자와 평균 3.2회 유찰 이력까지 있어 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%39,690,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 2013.09.04 말소기준권리보다 앞서며 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 매수인 인수액과 실질취득가를 현재 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저 39,690,000원 · 2회 유찰
실질취득
산정 불가
선순위 전입자 보증금 미상
매수인 인수
미상
이규복 점유·보증금 확인 필요
핵심지표
49%
현재 최저가 ÷ 감정가

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 805호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 39,690,000원입니다. 등기상 소유자는 양지은이고, 살아 있는 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다.

등기 자체만 보면 기준권리 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계가 단순하지 않습니다. 현황조사 명단 가운데 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일보다 빠릅니다. 점유부분은 미상이고 보증금도 미상이므로, 805호에 실제로 점유하고 있는지와 보증금 규모를 확인하기 전에는 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층805호 (선부동, 도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
건물철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 · 63개호
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
등기부 발행2026.09.03 · 수원지방법원 안산지원 등기과

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인

2012년 신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원과 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합에도 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 두 근저당권은 2024.08.28 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.

⚠️ 등기 말소와 임차인 인수는 별개의 문제 말소기준권리 뒤의 등기상 압류·경매개시결정이 소멸하더라도, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있다면 임차관계는 따로 확인해야 합니다. 이규복은 2013.08.22 전입으로 기준일보다 빠르지만 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 보증금 확인 전 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 — 실제 신고 69명, 선순위 가능 1명

현황조사에 나타난 신고는 70건입니다. 이 가운데 LI HUGUOJIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 명단상 실제 임차인 신고는 69명입니다. 다만 대부분 점유부분이 미상이고 802호·909호로 명시된 신고도 포함돼 있으므로, 805호 실제 점유자 수는 현장 및 명세서 대조가 필요합니다.

성명점유부분전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
JIN YUZI미상2022-09-05미상미상없음미상해당 없음
이혜용미상2020-04-22미상미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI미상2022-09-16미상미상없음미상해당 없음
김한별미상2022-02-18미상미상없음미상해당 없음
최춘실미상2022-08-16미상미상없음미상해당 없음
LI YUHUA미상2016-11-09미상미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU미상2016-09-20미상미상없음미상해당 없음
LI HUGUO미상2023-02-10별도 합산 없음미상없음미상JIN YUZI 승계
이철민미상2021-02-04미상미상없음미상해당 없음
심민석미상2019-02-14미상미상없음미상해당 없음
최규만미상2022-04-25미상미상없음미상해당 없음
심준호미상2021-10-12미상미상없음미상해당 없음
김혜경미상2024-01-19미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016-08-05미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE미상2020-11-06미상미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN미상2017-05-12미상미상없음미상해당 없음
이민지미상2023-02-03미상미상없음미상해당 없음
김성호미상2018-04-27미상미상없음미상해당 없음
오영환미상2022-10-12미상미상없음미상해당 없음
김진우미상2019-07-17미상미상없음미상해당 없음
이기쁨미상2021-12-27미상미상없음미상해당 없음
위재옥미상2019-02-25미상2024-01-29없음미상해당 없음
김영주미상2024-01-02미상미상없음미상해당 없음
정융성미상2019-11-18미상미상없음미상해당 없음
이지민미상2021-12-22미상미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN미상2020-02-07미상미상없음미상해당 없음
송정배미상2020-07-27미상2024-02-13없음미상해당 없음
김동원미상2020-02-03미상미상없음미상해당 없음
박성진미상2021-10-12미상미상없음미상해당 없음
조영훈미상2022-08-29미상2024-02-01없음미상해당 없음
최호진미상2021-05-03미상미상없음미상해당 없음
이건동미상2022-07-01미상미상없음미상해당 없음
김민석미상2022-12-02미상미상없음미상해당 없음
신춘희미상2018-11-02미상미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI미상2021-06-21미상미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023-03-22미상미상없음미상해당 없음
김현재미상2020-08-28미상미상없음미상해당 없음
김승우미상2021-03-26미상미상없음미상해당 없음
이규복미상2013-08-22미상미상가능·미상미상해당 없음
신현석미상2019-12-16미상미상없음미상해당 없음
윤태경미상2021-07-02미상2024-01-23없음미상해당 없음
권미경미상2021-04-26미상미상없음미상해당 없음
박시일미상2021-10-08미상미상없음미상해당 없음
박승국미상2022-06-07미상미상없음미상해당 없음
김소휘미상2019-05-17미상미상없음미상해당 없음
연해용미상2022-04-05미상미상없음미상해당 없음
김민준미상2018-04-26미상미상없음미상해당 없음
강아롬미상2022-04-15미상2024-01-29없음미상해당 없음
이진아미상2022-04-05미상미상없음미상해당 없음
이경순미상2022-02-21미상미상없음미상해당 없음
정희규802호 전체2021-06-284,500원미상없음미상해당 없음
전여정미상2021-05-18미상미상없음미상해당 없음
전형수미상2023-10-06미상미상없음미상해당 없음
선주현미상 · 주거2023-03-30미상2024-03-06없음미상해당 없음
LI JINHUA미상2023-07-20미상미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN미상2023-10-27미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI미상2022-10-20미상미상없음미상해당 없음
최택영미상2022-02-11미상미상없음미상해당 없음
우용화미상2018-07-23미상2024-01-29없음미상해당 없음
손희대미상2018-04-26미상2024-02-06없음미상해당 없음
박세훈미상2022-03-25미상미상없음미상해당 없음
김수연미상2020-09-08미상미상없음미상해당 없음
황용석미상2019-02-28미상2024-02-02없음미상해당 없음
오헌상미상2021-12-01미상미상없음미상해당 없음
고재권미상2023-05-15미상2024-02-16없음미상해당 없음
JIN YINGSHAN미상2021-09-06미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI미상2021-09-06미상미상없음미상해당 없음
이룡화미상2022-10-20미상미상없음미상해당 없음
장성욱미상2018-11-12미상2024-01-19없음미상해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016-11-0868,250,000원미상없음미상해당 없음

선주현은 확정일자 2023-03-09, 전입일 2023-03-30, 배당요구일 2024-03-06입니다. 그 외 대부분의 보증금·확정일자·점유부분은 확인되지 않습니다. 이규복의 경우 기준권리보다 전입이 앞서므로 805호 점유 여부와 보증금 확인이 가장 우선입니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 가능 임차인의 보증금까지 미상이므로, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액이어야 합니다.

⛔ 39,690,000원만 보고 할인율을 평가하면 안 됩니다 이규복의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 부담할 실질취득가 자체가 정해지지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

도원스위트빌1차의 경매물건은 평균 3.2회 유찰된 것으로 집계돼 있습니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 단지의 마지막 낙찰일은 2026.06.25로 확인되지만 해당 낙찰금액은 확인되지 않아 가격 비교에는 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정)-1,114,420원
을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
을구 3번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합1,500,000,000원0원
소유자 교부-0원
채권 미배당3,000,000,000원2,961,424,420원

현재 회차 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 이규복의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 숫자를 근거로 실제 인수가 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 39,690,000원)
집행비용 1,114,420원 후 한국양봉농업협동조합에 38,575,580원이 배당되는 가정입니다.
회차별 미배당
실거래 금액 비교 대신, 현재·3회·4회 유찰 시 채권 미배당액을 표시했습니다.
✅ 등기 관점 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준권리 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 임차 관점 이 사건의 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 이규복의 전입일이 말소기준일보다 빠르고 보증금·점유부분이 미상인 이상 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 입찰 전 805호 실제 점유 여부와 임대차 원본 확인이 선행돼야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 526.9㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 2,634,000원/㎡입니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
  • 경매 체질. 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 최우선 확인. 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠릅니다. 805호 실제 점유 여부·보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
  • 실질취득가 재계산. 선순위 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가와 합산해 매수인이 실제 부담할 총액을 다시 계산해야 합니다.
  • 다수 전입자 대조. 신고 명단 대부분이 점유부분 미상이며 802호·909호 신고도 섞여 있습니다. 805호와 직접 관련된 사람을 분리해야 합니다.
  • 승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
  • 배당요구 확인. 위재옥·송정배·조영훈·윤태경·강아롬·우용화·손희대·황용석·고재권·장성욱·선주현의 문건접수 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
  • 가격 판단 보류. 감정가 대비 49%라도 동일 면적 최근 실거래 금액과 실질 인수액이 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 판단은 금지해야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입

숫자만 보면 감정가 81,000,000원에서 39,690,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건에서 할인율은 두 번째 문제입니다. 이규복의 2013.08.22 전입은 2013.09.04 말소기준보다 앞서고, 보증금과 점유부분이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 둘 수도 없습니다.

또한 현황조사상 다수의 전입자가 확인되고 대부분 점유부분이 미상입니다. 보증기관 승계 중복 1건을 제외한 실제 임차인 신고는 69명이지만, 805호에 직접 관련된 인원이 몇 명인지부터 분리해야 합니다. 등기권리는 소멸형이지만 임차관계는 미확정. 이 물건은 “낮은 최저가”보다 선순위 전입자의 실제 보증금과 805호 점유관계 확인이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 배당 추정 정보를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않았으며, 점유부분·보증금이 확인되지 않은 임차관계가 존재하므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본과 현장 점유상태를 반드시 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층805호 (선부동,도원스위트빌)

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