목록
특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 32,402,510원 ~ 39,454,752원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 29,532,000원
D 매력지수24 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
29,532,000 2,953만 감정가 123,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
295만원
최저가의 10% · 2,953,200원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 1.23억원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 24%까지 유찰됐지만, 이규복의 대항력 가능·보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 최저가만 보고 접근할 수 없는 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

감정가 24%까지 내려왔지만, ‘낮은 최저가’보다 대항력 가능 임차인과 우선매수권을 먼저 봐야 한다 — 안산 도원스위트빌 509호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층509호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 29,532,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 청구액 2,614,263,078원
💰 123,000,000원 ⬇️ 29,532,000원 🔁 4회 유찰 ⚠️ 1명 대항력 가능·미상
24
매력지수 D등급 · 4회 유찰로 감정가 24%까지 내려왔지만 이규복의 대항력 가능·보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권으로 실질취득·외부 낙찰 불확실성이 큼
최저가 29,532,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 말소기준 2013.09.04.보다 앞선 이규복의 2013.08.22. 전입·보증금 미상, 다수 점유 신고의 호수 불명확성, 전세사기피해자주택 우선매수권의 한국토지주택공사 양도가 겹쳐 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 24%까지 내려왔지만, 이 물건을 단순한 저가 매물로 보면 안 됩니다. 말소기준은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당이고 대부분의 전입자는 그 이후라 대항력이 없지만, 이규복은 2013.08.22. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다. 게다가 본 건물은 전세사기피해자주택이고 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 있습니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원
29,532,000원
감정가 24% · 4회 유찰
실질취득
확정 불가
이규복 보증금 미상
배당모델 인수
0원*
임차인 인수위험 확정 전 수치
핵심지표
외부 낙찰 제한
한국토지주택공사 우선매수권

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 5층 509호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 소유자는 양지은입니다. 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리 정리는 단순하지만, 실제 승부처는 임차관계입니다. 현황조사상 사람 신고는 보증기관 대위·승계 중복 1건을 제외하면 69명이고, 대부분 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 특히 이규복의 전입일은 말소기준보다 앞서므로, 보증금·확정일자와 실제 509호 점유 여부가 확인되기 전에는 매수인 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층509호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가123,000,000원 / 29,532,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
말소기준2013.09.04. 을구 3번 (1)근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 1,500,000,000원
등기 발행일2026.08.26

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계가 남는다

2012.09.21. 주식회사신한저축은행 근저당과 2012.10.02. 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.01.15. 임의경매개시결정, 2025.07.04. 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 등기보다 중요한 임차인 한 명 — 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22.로 말소기준 2013.09.04.보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하는 대신 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 509호 점유와 보증금이 확인되고 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
⛔ 한국토지주택공사 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 매각물건명세서 비고에 본 건물이 전세사기피해자주택이고 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 계산해 외부 응찰자가 자유롭게 취득할 수 있는 일반 경매와 동일하게 보면 안 됩니다.

② 임차인·점유 신고 — 대위·승계 중복 제외 69명

보증기관 대위·승계로 표시된 LI HUGUOJIN YUZI 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다. 이를 제외한 사람 신고는 69명입니다. 다만 대부분 점유 부분이 미상이며, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재돼 있어 509호와의 실제 관련성은 입찰 전 반드시 구분해야 합니다.

이름점유 부분전입일보증금 확정일자대항력우선변제배당요구승계

대항력 표시는 말소기준과 전입일을 중심으로 정리했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이규복은 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 표시하며, 우선변제 여부 역시 확인 전까지 확정하지 않습니다.

③ 가격 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 29,532,000원으로 감정가 123,000,000원24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았기 때문에 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

더구나 이 물건은 가격보다 먼저 확인할 변수가 있습니다. 이규복의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 확정되지 않았고, 한국토지주택공사 우선매수권까지 존재합니다. 최저가 29,532,000원만 보고 투자수익을 계산하는 접근은 위험합니다.

⚠️ 반복 유찰 자체도 신호 현재 4회 유찰됐고, 도원스위트빌1차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 낮은 최저가가 곧 가격 메리트를 뜻하기보다, 권리·점유·환금성 확인을 더 보수적으로 해야 할 신호로 보는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-931,576원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원28,600,424원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 배당 시나리오상 근저당 미배당액은 1,471,399,576원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이규복의 대항력·보증금이 확정되지 않았으므로 이 0원을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 회차 29,532,000원)
집행비용 931,576원 · 근저당 배당 28,600,424원 · 소유자 잔여 0원.
회차별 근저당 미배당액
실거래 비교자료가 없어 가격 차트 대신 제공된 회차별 미배당액을 표시합니다.
⛔ 실질취득액은 아직 계산 완료가 아니다 배당표의 매수인 인수 0원은 현재 배당 계산상 수치입니다. 이규복의 보증금·509호 점유·대항력 성립이 확인돼 인수 대상이 된다면 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 다시 계산해야 합니다. 따라서 현재 최저가만을 실질취득액으로 사용하는 것은 부적절합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 도원스위트빌1차는 63세대이고 사용승인일은 2012.09.03.입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 도로. 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하고 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
  • 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회이므로 응찰 수요는 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22. 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 509호 점유 여부를 원본으로 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
  • 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘 수 있으므로, 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수를 합친 총액으로 판단해야 합니다.
  • 호수 귀속 확인. 대부분의 점유 부분이 미상이고 802호·909호로 명시된 신고도 섞여 있습니다. 509호와 무관한 기록을 분리해야 합니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
  • 우선매수권 확인. 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있으므로 외부 응찰자의 실제 취득 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
  • 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 24%여도 실거래 가격과 실질취득액이 확정되지 않았으므로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
  • 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오입니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 제출서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “24% 최저가”보다 중요한 두 가지

이 물건의 숫자만 보면 감정가 123,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 29,532,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 이규복의 2013.08.22. 전입은 2013.09.04. 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이어서 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 둘째, 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 외부 낙찰 제한까지 고려해야 합니다.

따라서 이 사건은 “감정가의 24%니까 싸다”가 아니라, “누가 실제 509호 임차인인지, 이규복 보증금이 얼마인지, 한국토지주택공사 우선매수권 아래에서 외부 취득이 가능한지”를 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 가격 메리트도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 시나리오·감정 관련 정보를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 임차인의 대항력·보증금·점유 호수는 원본 서류와 현장 확인에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층509호 (선부동,도원스위트빌)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고