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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 22,392,754원 ~ 27,266,424원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 20,409,000원
D 매력지수32 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
20,409,000 2,040만 감정가 85,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
204만원
최저가의 10% · 2,040,900원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,500만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 20,409,000원은 감정가의 24.01%지만, 대항력 있는 이규복의 보증금이 미상이고 LH에 우선매수권이 양도돼 실질취득가와 외부 낙찰 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

감정가의 24%까지 내려왔지만, ‘싼 물건’으로 단정하면 안 된다 — 도원스위트빌 608호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층608호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 85,000,000원 · 최저매각가 20,409,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
🏷️ 감정가 대비 24.01% 🔁 4회 유찰 ⚠️ 대항력 임차인 1명 🏠 실제 임차인 69명 🔒 LH 우선매수권 양도
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매력지수 D등급 · 4회 유찰로 최저가는 감정가의 24.01%지만 대항력 임차인 보증금 미상·LH 우선매수권 양도로 실질취득가와 외부 낙찰 가능성이 확정되지 않은 고위험 물건
2013.09.04 말소기준보다 앞선 이규복의 2013.08.22 전입과 미상 보증금으로 인수액을 계산할 수 없고, 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐으며 이미 4회 유찰돼 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 85,000,000원의 24.01%까지 내려왔지만, 말소기준일보다 먼저 전입한 이규복의 보증금이 미상이라 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 더구나 이 주택은 전세사기피해자주택이고 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있어 외부 낙찰 확정에도 제약이 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 사건이 아닙니다.
감정가 / 최저가
85,000,000원
20,409,000원
4회 유찰 · 감정가의 24.01%
실질취득
확정 불가
대항력 임차인 보증금 미상
매수인 인수
금액 미상
배당 시뮬레이션 0원과 별개로 확인 필요
핵심지표
4회 유찰
LH 우선매수권 양도 · 단지 평균 3.2회

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 6층 608호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 85,000,000원이지만 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 20,409,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계와 우선매수권입니다.

말소기준권리는 2013.09.04. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다. 다수의 전입자는 이 날짜 이후 들어와 대항력이 없지만, 이규복은 2013.08.22. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원으로 표시되어 있어도, 이를 실제 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층608호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가85,000,000원 / 20,409,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
말소기준권리2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17
등기 발급일2026.08.26

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 1명이 핵심

2012.09.21. 설정된 신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원과 2012.10.02. 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 말소기준보다 빠른 이규복 전입 이규복의 전입일은 2013.08.22.로 말소기준권리 2013.09.04.보다 빠릅니다. 보증금은 미상입니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소멸하는지, 매수인이 미배당 보증금을 인수하는지 현재 금액으로 계산할 수 없습니다. 실질취득가도 20,409,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 69명, 대항력 1명

현황조사상 명의는 총 70건입니다. 이 중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시되어 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 이에 따라 실제 임차인은 69명으로 집계됩니다. 대부분의 전입일은 2013.09.04. 이후이지만 이규복만 그보다 앞섭니다.

성명전입일점유부분보증금대항력우선변제·배당승계
JIN YUZI2022.09.05미상미상없음미상해당 없음
이혜용2020.04.22미상미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI2022.09.16미상미상없음미상해당 없음
김한별2022.02.18미상미상없음미상해당 없음
최춘실2022.08.16미상미상없음미상해당 없음
LI YUHUA2016.11.09미상미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU2016.09.20미상미상없음미상해당 없음
LI HUGUO2023.02.10미상별도 합산 안 함없음미상보증기관 승계 JIN YUZI 중복
이철민2021.02.04미상미상없음미상해당 없음
심민석2019.02.14미상미상없음미상해당 없음
최규만2022.04.25미상미상없음미상해당 없음
심준호2021.10.12미상미상없음미상해당 없음
김혜경2024.01.19미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)2016.08.05미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE2020.11.06미상미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN2017.05.12미상미상없음미상해당 없음
이민지2023.02.03미상미상없음미상해당 없음
김성호2018.04.27미상미상없음미상해당 없음
오영환2022.10.12미상미상없음미상해당 없음
김진우2019.07.17미상미상없음미상해당 없음
이기쁨2021.12.27미상미상없음미상해당 없음
위재옥2019.02.25미상미상없음배당요구 2024.01.29 · 우선변제 미상해당 없음
김영주2024.01.02미상미상없음미상해당 없음
정융성2019.11.18미상미상없음미상해당 없음
이지민2021.12.22미상미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN2020.02.07미상미상없음미상해당 없음
송정배2020.07.27미상미상없음배당요구 2024.02.13 · 우선변제 미상해당 없음
김동원2020.02.03미상미상없음미상해당 없음
박성진2021.10.12미상미상없음미상해당 없음
조영훈2022.08.29미상미상없음배당요구 2024.02.01 · 우선변제 미상해당 없음
최호진2021.05.03미상미상없음미상해당 없음
이건동2022.07.01미상미상없음미상해당 없음
김민석2022.12.02미상미상없음미상해당 없음
신춘희2018.11.02미상미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI2021.06.21미상미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄2023.03.22미상미상없음미상해당 없음
김현재2020.08.28미상미상없음미상해당 없음
김승우2021.03.26미상미상없음미상해당 없음
이규복2013.08.22미상미상있음미상해당 없음
신현석2019.12.16미상미상없음미상해당 없음
윤태경2021.07.02미상미상없음배당요구 2024.01.23 · 우선변제 미상해당 없음
권미경2021.04.26미상미상없음미상해당 없음
박시일2021.10.08미상미상없음미상해당 없음
박승국2022.06.07미상미상없음미상해당 없음
김소휘2019.05.17미상미상없음미상해당 없음
연해용2022.04.05미상미상없음미상해당 없음
김민준2018.04.26미상미상없음미상해당 없음
강아롬2022.04.15미상미상없음배당요구 2024.01.29 · 우선변제 미상해당 없음
이진아2022.04.05미상미상없음미상해당 없음
이경순2022.02.21미상미상없음미상해당 없음
정희규2021.06.28802호 전체4,500원없음미상해당 없음
전여정2021.05.18미상미상없음미상해당 없음
전형수2023.10.06미상미상없음미상해당 없음
선주현2023.03.30미상미상없음배당요구 2024.03.06 · 우선변제 미상해당 없음
LI JINHUA2023.07.20미상미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN2023.10.27미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI2022.10.20미상미상없음미상해당 없음
최택영2022.02.11미상미상없음미상해당 없음
우용화2018.07.23미상미상없음배당요구 2024.01.29 · 우선변제 미상해당 없음
손희대2018.04.26미상미상없음배당요구 2024.02.06 · 우선변제 미상해당 없음
박세훈2022.03.25미상미상없음미상해당 없음
김수연2020.09.08미상미상없음미상해당 없음
황용석2019.02.28미상미상없음배당요구 2024.02.02 · 우선변제 미상해당 없음
오헌상2021.12.01미상미상없음미상해당 없음
고재권2023.05.15미상미상없음배당요구 2024.02.16 · 우선변제 미상해당 없음
JIN YINGSHAN2021.09.06미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI2021.09.06미상미상없음미상해당 없음
이룡화2022.10.20미상미상없음미상해당 없음
장성욱2018.11.12미상미상없음배당요구 2024.01.19 · 우선변제 미상해당 없음
LI YUJIN2016.11.08909호 전체68,250,000원없음미상해당 없음
⚠️ 608호와 임차 명의의 연결관계 확인 필요 다수의 점유부분이 미상이고, 일부는 802호 전체·909호 전체로 표시됩니다. 본건은 608호이므로 각 전입 명의가 실제로 608호에 대응하는지 원본 명세서와 현황조사에서 반드시 대조해야 합니다. 특히 대항력이 있는 이규복의 점유부분도 미상입니다.

③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 확정 제한

이 건물은 전세사기피해자주택으로 표시되어 있고, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있습니다. 이는 일반 응찰자가 최고가를 써도 최종적으로 외부 낙찰을 확정하는 데 제한이 생길 수 있는 닫힌 경매 성격의 핵심 변수입니다. 단순히 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 일반 경매와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.

⛔ 이 사건의 두 가지 선결조건 첫째, 이규복의 실제 보증금과 608호 점유 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 한국토지주택공사에 양도된 우선매수권의 행사 여부와 매각절차상 효력을 확인해야 합니다. 두 문제가 닫히기 전에는 낙찰가와 실질취득가를 동일하게 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,409,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-767,362원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원19,641,638원
잔여 · 소유자 교부-0원

이 계산에서는 근저당권 미배당액이 1,480,358,362원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 이규복의 보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원을 실제 인수액 확정치로 사용하면 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 20,409,000원)
현재 시뮬레이션은 집행비용과 근저당 배당만 반영한 계산입니다.
회차별 근저당 미배당
실거래 금액이 없어 시세 차트 대신 회차별 미배당을 표시합니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험이 해결되는 것은 아니다

회차매각가근저당 배당미배당
현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24%20,409,000원19,641,638원1,480,358,362원
5회 유찰 시 · 감정가 17%14,286,300원13,629,147원1,486,370,853원
6회 유찰 시 · 감정가 12%10,000,410원9,420,403원1,490,579,597원

현재 회차에서 신청채권 청구액은 2,614,263,078원이며, 근저당 채권최고액 기준 배당 계산에서도 채권을 충족하지 못합니다. 한 번 더 유찰되면 매각가는 14,286,300원, 두 번 더 유찰되면 10,000,410원이지만, 낙찰가가 내려간다고 이규복의 미상 보증금이나 LH 우선매수권 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

⑥ 시세·환금성 — 가격 메리트 판정 보류

도원스위트빌1차는 63세대이며 준공일은 2012.09.03.입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 9.77%입니다. 최근 매각일은 2026.06.25.로 확인되지만 비교 가능한 매각금액은 확인되지 않습니다.

또한 단지 통계의 목표 면적은 22.5㎡이나 본건과의 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 85,000,000원 대비 최저가 20,409,000원이 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다. 실질취득가 자체가 미상인 상태에서는 시세 비교 역시 보류하는 것이 맞습니다.

⚠️ 4회 유찰은 할인 신호이면서 동시에 위험 신호 현재 유찰 횟수는 4회로 단지 평균 3.2회를 이미 넘었습니다. 최저가 하락 자체보다 왜 응찰이 이어지지 않았는지, 임차관계·우선매수권·환금성 문제를 먼저 확인해야 합니다.

⑦ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층입니다.
  • 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22. 전입으로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 608호 점유 여부가 최우선 확인사항입니다.
  • 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
  • LH 우선매수권 확인. 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있으므로 행사 절차와 외부 낙찰 확정 가능성을 확인해야 합니다.
  • 임차 명의 대조. 실제 임차인 69명 중 다수의 점유부분이 미상이고 다른 호수가 명시된 사례도 있어 608호 관련자만 별도 확인해야 합니다.
  • 배당표 과신 금지. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 이규복의 미상 보증금을 반영한 확정값이 아닙니다.
  • 가격판단 보류. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
✅ 명확한 부분 2013.09.04. 이후 설정·등기된 경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 기존 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 이미 말소되어 있습니다.
⛔ 확정되지 않은 부분 이규복의 보증금과 608호 점유관계가 미상이고, 한국토지주택공사에 우선매수권이 양도되어 있습니다. 이 두 가지 때문에 매수인의 최종 취득 가능성과 실질취득가를 현재 최저가 20,409,000원만으로 확정할 수 없습니다.

맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것

이 물건은 감정가 85,000,000원에서 4회 유찰돼 20,409,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 싼 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 이규복의 보증금이 미상이라 인수 위험의 크기를 계산할 수 없고, 전세사기피해자주택 우선매수권도 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다.

게다가 단지 평균 유찰 3.2회를 넘어 이미 4회 유찰된 상태이며 비교 가능한 실거래 금액도 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 임차보증금 확인과 우선매수권 행사 여부가 먼저입니다. 두 가지가 해소되지 않는 한 결론은 “최저가는 낮지만, 실질취득가와 외부 낙찰 가능성이 닫히지 않은 고위험 물건”입니다.

본 리포트는 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서, 감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·미납 관리비 및 실제 점유관계 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금과 우선매수권 행사 여부는 매각기일 전 원본 서류로 재확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 법원 공고 원본을 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층608호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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