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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가 19,448,000원이지만, 이규복의 대항력 가능·미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 실질취득과 외부 낙찰 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대·도시형생활주택 원룸형)

감정가 24%까지 내려왔지만, ‘대항력 미상’과 우선매수권이 남는다 — 안산 도원스위트빌 706호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층706호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 청구 2,614,263,078원
💰 최저가 19,448,000원 📉 4회 유찰 ⚠️ 인수액 미상 🔒 한국토지주택공사 우선매수권
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매력지수 D등급 · 최저가 19,448,000원까지 하락했지만 이규복의 대항력 가능·미상과 한국토지주택공사 우선매수권 양도로 실질취득·외부낙찰이 모두 불확실
4회 유찰된 도시형생활주택 원룸형이며 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복의 보증금·확정일자가 미상이고, 전세사기피해주택 우선매수권까지 한국토지주택공사에 양도돼 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 19,448,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권이고, 그보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 전세사기피해주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에게 양도돼 외부 낙찰자의 접근이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 있습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
19,448,000원
4회 유찰 · 감정가 24%
실질취득
19,448,000원 + 미상
이규복 보증금·배당 여부 미상
매수인 인수
미상
대항력 가능 임차인 확인 필요
핵심지표
우선매수권
한국토지주택공사에 양도

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 7층 706호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,448,000원입니다. 단순 계산으로는 감정가의 약 24% 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 할인율보다 인수 가능 임차인과 우선매수권을 먼저 봐야 합니다.

등기상 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 2024.01.15 임의경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류, 2024.07.09 박승국의 주택임차권등기는 모두 이보다 뒤입니다. 따라서 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 현황조사의 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 최저가 19,448,000원 외에 매수인이 부담할 금액이 추가될 수 있어 실질취득금액도 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496 (임의경매)
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층706호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
건물철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 · 위생·급배수·난방·승강기설비
소유자양지은 (단독소유)
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
말소기준2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요

2012.09.21 주식회사신한저축은행의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권과 2013.03.12 김명현의 채권최고액 240,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다.

⛔ 이규복 — 말소기준보다 앞선 전입 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 실제 점유관계, 배당 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
✅ 박승국 임차권등기 박승국은 임대차계약일 2022.04.18, 전입일 2022.06.07, 확정일 2022.04.18, 임차보증금 59,000,000원이며 2024.07.09 주택임차권등기가 됐습니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유 핵심표

현황조사에 기재된 임차·전입 관련 명의는 총 70건입니다. 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 중복을 제외한 실제 임차인 명의는 69명입니다. 다수의 점유 부분이 미상이고 일부에는 802호·909호 등 다른 호수가 명시돼 있어 706호와 직접 관련된 점유자를 원본 명세서에서 특정하는 과정이 필요합니다.

성명전입 / 확정보증금대항력우선변제승계
이규복 2013.08.22 / 미상 미상 가능·미상 미상 없음
박승국
주택 전부 · 임차권등기
2022.06.07 / 2022.04.18 59,000,000원 없음 미상 없음
JIN YUZI 2022.09.05 / 미상 미상 없음 미상 대위·승계 존재
LI HUGUO
JIN YUZI 보증금 대위·승계
2023.02.10 / 미상 별도 합산 안 함 중복신고 미상 JIN YUZI
LI YUJIN
909호 전체
2016.11.08 / 미상 68,250,000원 없음 미상 없음
정희규
802호 전체
2021.06.28 / 미상 4,500원 없음 미상 없음

핵심은 보증금 합산이 아니라 706호에 실제로 연결되는 점유관계의 특정입니다. 특히 이규복은 전입이 말소기준보다 빠르므로 별도 확인 대상입니다.

② 가격·유찰 구조 — 24%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 회차는 4회 유찰 후 최저가 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 약 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 13,613,600원, 6회 유찰 시 9,529,520원입니다.

하지만 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 이 최저가를 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 이규복의 보증금이 미상이라 실제 인수액이 존재한다면 실질취득금액은 최저가보다 높아집니다. 따라서 “감정가의 24%”라는 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

⚠️ 반복 유찰 자체가 보내는 신호 도원스위트빌1차는 63세대이며 2012.09.03 준공됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 이 사건은 이미 4회 유찰돼 평균보다 유찰 횟수가 많습니다. 도시형생활주택 원룸형이라는 이용상태와 함께 환금성을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 750,064원
2. 을구 4번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 18,697,936원
미배당 - 1,481,302,064원
소유자 교부 - 0원

배당 시나리오 자체는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이규복의 보증금·확정일자·배당관계가 미상인 만큼 실제 권리분석상 매수인 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (19,448,000원)
회차별 미배당액
유찰이 더 진행될수록 근저당권 미배당액은 1,481,302,064원 → 1,487,031,445원 → 1,491,042,011원으로 증가합니다.
⛔ ‘배당표상 인수 0원’과 ‘실제 권리 인수 0원’은 다릅니다 계산표에서는 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있지만, 말소기준보다 먼저 전입한 이규복의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 부분이 해소되지 않는 한 실질취득 = 19,448,000원이라고 단정할 수 없습니다.

④ 전세사기피해주택 우선매수권 — 외부 낙찰 제한

🔒 한국토지주택공사에 우선매수권 양도 매각물건명세서에는 이 건물이 전세사기피해자주택이며 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에게 양도됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 일반 외부 입찰자는 현재 최저가만 보고 열린 경쟁경매처럼 접근해서는 안 됩니다. 우선매수권 행사 가능성이 있는 ‘닫힌 경매’ 성격을 입찰 결론에 반영해야 합니다.

즉 19,448,000원에 최고가매수신고인이 되더라도, 우선매수권 행사 구조가 실제 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 가격 경쟁보다 외부 낙찰 가능 여부와 인수 리스크를 함께 확인하는 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 등에 해당합니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.
  • 환금성. 63세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회인데, 본건은 이미 4회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유·배당 여부 확인이 최우선입니다.
  • 실질취득가 재산정. 이규복에게 미배당 인수액이 있다면 최저가 19,448,000원에 해당 금액을 더해 판단해야 합니다.
  • 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
  • 706호 점유자 특정. 현황조사 명의가 많고 점유 부분이 미상인 사례가 다수이며 일부는 802호·909호로 별도 기재돼 있습니다.
  • 박승국 임차권. 보증금 59,000,000원의 임차권등기는 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 배당 관련 원본 확인이 필요합니다.
  • 4회 유찰 원인 점검. 현재 유찰 횟수 4회는 단지 경매 평균 3.2회를 웃돕니다. 단순 할인율보다 환금성과 권리 복잡도를 우선 점검해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 우선매수권 행사 관련 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 봐야 할 두 가지

이 사건의 숫자만 보면 감정가 81,000,000원짜리 물건을 19,448,000원에서 시작하는 4회 유찰 물건입니다. 하지만 이 가격을 곧바로 투자 메리트로 읽으면 안 됩니다.

첫째, 2013.08.22 전입한 이규복은 말소기준 2013.09.04보다 앞서면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 여부와 인수액이 확정되지 않았고, 실질취득금액 역시 최저가로 고정할 수 없습니다. 둘째, 이 건물은 전세사기피해자주택으로 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 외부 입찰자 입장에서는 가격이 낮아져도 실제 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다.

여기에 도시형생활주택 원룸형, 63세대, 현재 4회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 결론은 가격 할인은 크지만 권리와 낙찰 가능성이 열려 있지 않은 물건입니다. 이규복의 인수 가능 금액과 한국토지주택공사 우선매수권을 해소하기 전에는 최저가만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정자료와 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 별도 확인이 필요합니다. 특히 말소기준보다 앞선 전입자의 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 경우 실제 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층706호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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