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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수35 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 39,690,000원은 감정가의 49%지만, 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득가와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대·도시형생활주택(원룸형)

최저가 49%보다 중요한 선순위 전입 — 안산 도원스위트빌 505호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층505호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각·특별매각조건 매수보증금 20%
35
매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 선순위 전입 1명의 보증금·점유부분이 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없는 확인형 사건
2013.08.22 전입한 이규복이 2013.09.04 말소기준권리보다 앞서며 보증금·확정일자·점유부분이 미상이다. 현황조사 실제 임차인 69명, 승계 중복 1건, 2회 유찰·재매각·매수보증금 20% 조건까지 겹쳐 최저가 39,690,000원만으로 가격 매력을 평가하기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 감정가 대비 49% ⚠️ 대항력 가능·미상 1명 👥 현황조사 실제 임차인 69명 🔒 매수보증금 20% 🔁 평균 유찰 3.2회
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%인 39,690,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당인데, 이규복의 전입일은 2013.08.22로 더 빠릅니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않아 505호에 대한 대항력은 ‘가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당모델의 인수액 0원만 믿고 실질취득가를 39,690,000원으로 확정하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
39,690,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
확정 불가
최저가 + 미확정 인수 가능액
매수인 인수
미상
이규복 보증금·점유부분 미상
핵심지표
선순위 전입 1명
말소기준보다 13일 빠른 전입

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 5층 505호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건입니다. 등기권리의 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다. 경매개시결정과 안산시 압류는 이보다 뒤에 위치합니다.

문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사 명단에는 70건이 기재되어 있고, 이 가운데 LI HUGUO 건은 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 신고는 69명입니다. 대부분 점유부분이 미상이고, 그중 이규복의 전입일만 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태이므로 505호에 관한 대항력과 인수액은 최종 확인 전까지 열어 두어야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층505호 (선부동, 도원스위트빌)
용도 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
사건 청구액2,614,263,078원
말소기준권리2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심

등기부만 보면 구조는 단순한 편입니다. 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소되었고, 2013.09.04 한국양봉농업협동조합의 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.01.15 경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류는 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 핵심 예외 — 이규복 2013.08.22 전입 이규복의 전입일은 말소기준권리 2013.09.04보다 앞섭니다. 그러나 점유부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정해서도, “인수 0원”으로 확정해서도 안 됩니다. 505호에 실제 점유한 임차인인지와 보증금 규모가 확인되어야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 69명, 승계 중복 1건

현황조사에 기재된 70건 중 LI HUGUO는 JIN YUZI에 관한 보증금 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금과 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 나머지 69명이 실제 임차인 신고입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 위재옥·윤태경·송정배·조영훈·강아롬·선주현·우용화·손희대· 황용석·고재권·장성욱입니다.

이름전입일점유부분대항력우선변제승계배당요구
이규복 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 해당 없음 미상
LI HUGUO 2023.02.10 미상 별도 임차인 아님 중복신고 JIN YUZI 승계 미상
위재옥 2019.02.25 미상 없음 미상 해당 없음 2024.01.29
윤태경 2021.07.02 미상 없음 미상 해당 없음 2024.01.23
송정배 2020.07.27 미상 없음 미상 해당 없음 2024.02.13
조영훈 2022.08.29 미상 없음 미상 해당 없음 2024.02.01
강아롬 2022.04.15 미상 없음 미상 해당 없음 2024.01.29
선주현 2023.03.30 미상 없음 미상 해당 없음 2024.03.06
우용화 2018.07.23 미상 없음 미상 해당 없음 2024.01.29
손희대 2018.04.26 미상 없음 미상 해당 없음 2024.02.06
황용석 2019.02.28 미상 없음 미상 해당 없음 2024.02.02
고재권 2023.05.15 미상 없음 미상 해당 없음 2024.02.16
장성욱 2018.11.12 미상 없음 미상 해당 없음 2024.01.19
정희규 2021.06.28 802호 전체 없음 미상 해당 없음 미상
LI YUJIN 2016.11.08 909호 전체 없음 미상 해당 없음 미상

표에는 선순위 전입, 보증금 승계, 배당요구, 호실 특정 등 권리판정에 직접 영향을 주는 주요 명단을 정리했습니다. 이규복 외 전입일은 말소기준권리 이후로 기재되어 있으나, 다수의 점유부분·보증금·확정일자가 미상인 만큼 505호 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.

⚠️ 보증기관 대위·승계는 보증금 합산 금지 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 LI HUGUO를 별도의 실제 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 현황조사 명단 70건 중 실제 임차인 신고는 69명으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다. 이규복의 505호 점유 여부와 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

대항력을 갖춘 선순위 임차인이 실제로 505호를 점유하고 있고 미배당 보증금이 남는 구조라면, 그 금액은 낙찰대금 밖에서 매수인 부담이 될 수 있습니다. 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계에서 “39,690,000원에 취득한다”거나 “감정가 대비 51% 싸다”는 식의 결론은 금지해야 합니다. 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액입니다.

⚠️ 유찰 횟수는 가격 메리트의 증명이 아니다 도원스위트빌1차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회이고, 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 재매각이면서 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다. 낮아진 최저가는 위험 해소의 결과가 아니라 경쟁·환금성·권리확인 부담과 함께 읽어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,114,420원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
잔여 · 소유자 교부-0원

배당모델상 채권 미배당액은 1,461,424,420원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 모델상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이 수치는 이규복의 미상 보증금을 확정한 값이 아닙니다. 따라서 권리분석 결론에서는 실제 인수액을 0원으로 확정하지 않습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 39,690,000원)
집행비용 1,114,420원 후 근저당에 38,575,580원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 근저당 미배당
최저가가 내려갈수록 근저당 미배당액은 1,461,424,420원 → 1,473,117,094원 → 1,481,301,966원으로 커집니다.
✅ 등기권리 관점 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 이미 말소되어 있고, 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 그 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 실질취득 관점 등기권리가 정리된다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 이규복은 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입이고 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 따라서 실질취득가와 인수액은 확인 전까지 확정 불가입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도원스위트빌1차는 63세대, 준공일은 2012.09.03입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택 (도시형생활주택)과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 도로. 북측 약 10m 내외, 동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
  • 경매 통계. 도원스위트빌1차의 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 9.77%로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복의 505호 점유 여부. 전입일 2013.08.22가 말소기준보다 빠릅니다. 점유부분이 미상이므로 505호 실제 점유자인지부터 확인해야 합니다.
  • 이규복 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 인수액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 보증금 규모가 최종 입찰가 판단의 핵심입니다.
  • 확정일자·배당관계 확인. 이규복의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당으로 소진되는 금액과 낙찰자 승계액을 따로 계산해야 합니다.
  • 다수 점유자 호실 대조. 현황조사 명단은 실제 임차인 69명으로 많고 대부분 점유부분이 미상입니다. 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재되어 있으므로 505호와 각 명단의 대응관계를 원문에서 대조해야 합니다.
  • 승계 중복 제거. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
  • 재매각 조건. 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다. 통상적인 보증금 조건으로 착각하면 안 됩니다.
  • 최저가 착시 경계. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 선순위 임차인 인수 가능액을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 점유·보증금 관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 한 사람

이 사건의 숫자만 보면 감정가 81,000,000원이 두 번 유찰되어 39,690,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준권리 2013.09.04보다 앞서고, 점유부분·보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다.

이규복이 505호에 대한 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금 미배당분이 발생한다면, 매수인의 실질취득비용은 최저가 39,690,000원만으로 끝나지 않습니다. 반대로 505호 점유자가 아니거나 인수할 보증금이 없다는 점이 원문으로 확인되어야 비로소 현재 최저가를 가격 판단의 출발점으로 삼을 수 있습니다. 여기에 재매각·매수보증금 20%, 평균 유찰 3.2회가 겹칩니다. 결론은 가격 매력 판단보다 선순위 전입의 실체 확인이 우선인 D등급 확인형 사건입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·배당추정·감정평가 및 경매 통계를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 점유부분·보증금·확정일자·당해세·최우선변제 등은 실제 매각물건명세서와 현장·원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 말소기준권리보다 앞선 전입자가 확인되므로, 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층505호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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