* 예상 인수액은 제시된 배당 추정에 따른 값입니다. 실제 점유자와 임차권의 존속 여부, 법정 우선변제 및 배당 결과를 확정한 금액은 아닙니다.

부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동의 부전수목하우스 2층 201호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가상 현황은 주거용으로 보입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매는 남부산농업협동조합이 신청했고 신청채권자의 청구액은 2,500,000,000원입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다.

등기 순위만 보면 말소기준 이후 가압류와 임차권등기가 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순서보다 실제 임차인·점유자 확인이 더 중요한 물건입니다. 현황조사에 나타난 다수 인물은 호실이 특정되지 않았으므로 모두 201호의 임차인이라고 볼 수 없고, 반대로 이름만 나열되어 있다는 이유로 점유 위험을 없다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

② 임차인 분석 — 201호와 다른 호실을 구별해야 한다

임차 관련 기재는 모두 37명입니다. 이 가운데 김재은은 등기부상 201호 전유부분 전부를 임차 범위로 특정하고 있습니다. 나머지 36명은 점유 부분이 미상으로 나타나므로 201호에 관한 실제 임차인 수로 합산해서는 안 됩니다. 부전수목하우스의 감정평가 대상에는 201호 외 41개 호실이 포함되어 있어, 서로 다른 호실의 전입·임차 관련 인물이 혼재했을 가능성도 확인해야 합니다.

핵심 임차권 — 김재은

김재은의 보증금은 70,000,000원입니다. 전입일과 점유개시일이 모두 말소기준권리인 2018.08.20보다 늦고 임차권등기 역시 후순위이므로, 현재 확인된 권리관계상 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 근거는 없습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 확정일자가 존재하고 배당요구 관련 기록이 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 확인해야 합니다. 임차보증금 70,000,000원이 모두 배당된다는 뜻은 아니며, 미배당이 발생하더라도 그것만으로 매수인 승계가 확정되는 것은 아닙니다. 최종 매각물건명세서와 배당관계 검토가 필요합니다.

그 밖의 임차·전입 관련 인물

아래 인물들의 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 전입일은 모두 2018.08.20 말소기준권리 이후이므로 기재된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없습니다. 다만 전입일 외의 선행 점유·계약관계나 실제 호실이 확인되지 않은 만큼, 201호에 대한 권리관계까지 확정한 것으로 해석해서는 안 됩니다.

위 표의 후순위 전입은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계만 나타냅니다. 호실별 실제 임대차관계, 확정일자, 점유개시일, 우선변제 및 최종 인수 여부를 확정한 판정은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 매각대금 90,000,000원 중 집행비용 2,020,000원을 제외한 87,980,000원이 남부산농업협동조합에 배당됩니다. 임영준 가압류 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

채권총액 3,005,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 87,980,000원이며, 미배당 채권액은 2,917,020,000원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 않는 채권 규모이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 회차별 가격과 인수액

* 회차별 인수액은 제시된 배당 시나리오의 추정치입니다. 실제 임차인, 권리의 존속 여부 및 매각조건 확인 전에는 확정할 수 없습니다. 유찰 시나리오는 예정된 매각 결과가 아닙니다.

최저매각가는 신건 90,000,000원, 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 어느 회차부터 저렴해지는지 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근입니다. 주변은 업무시설인 오피스텔, 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 소재하고, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차 설비와 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로와 접합니다. 차량 진입 가능 여부와 실제 주차 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 해당합니다. 토지 전체 면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 201호의 개별 대지지분이나 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 실제 사용과 임대차관계, 건축물대장 및 관련 규제의 정합성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 서면역 근거리 입지와 주변 주거·업무시설 혼재라는 특성은 확인되지만, 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 실제 임차인 특정. 김재은의 임차권등기 범위는 201호 전체입니다. 현재 점유자가 누구인지, 임차권등기 이후 점유상태가 변경되었는지 현황조사 원본과 현장을 대조해야 합니다.
• 호실별 임차인 분리. 임차 관련 37명 중 201호가 특정되는 김재은과 나머지 36명을 구분하고, 미상 인물들의 실제 해당 호실을 확인해야 합니다.
• 임차보증금 중복 계산 금지. 김재은 70,000,000원, 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원을 같은 호실의 별도 보증금으로 임의 합산하지 않아야 합니다.
• 대항력·우선변제 개별 확인. 전입일뿐 아니라 점유개시, 확정일자, 계약관계, 실제 배당요구 및 매각물건명세서 기재를 종합해야 합니다.
• 임영준 관계 확인. 임차 관련 인물과 가압류권자의 동일인 여부를 확인하고, 실제 임대차관계가 있다면 그 내용을 별도로 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2018-262호와 실제 채권·배당관계를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무기간, 경매에 따른 등록 및 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 집행비용과 근저당권 중심의 배당 추정에는 임차인 최우선변제·당해세 등이 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대수익, 관리비 및 공실 가능성을 검토해야 합니다.
• 명도 및 비용. 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리의 소멸과 점유의 해소는 다르다”

부산 부전수목하우스 201호는 등기상 말소기준이 명확합니다. 남부산농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 김재은 임차권등기가 소멸할 예정이며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 등기상 소멸 예정이라는 사실만으로 이 사건의 점유 및 인수 위험이 완전히 해소되었다고 판단할 수는 없습니다. 현황조사 등에 37명이 기재되어 있으나 201호가 특정되는 사람은 김재은이며 나머지 36명의 호실은 미상입니다. 김재은의 임차권등기, 김하늘과 강희정의 보증금 기재, 임영준의 가압류권자 관련 사항을 각각 구분해야 합니다.

또한 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권이 존재하고, 배당 추정에는 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 최저매각가 90,000,000원이 저렴한지 판단할 수 없습니다.

결론적으로 이 물건은 근저당권 말소 구조는 확인되지만, 임차인·점유관계와 가격 검증이 선행되어야 하는 오피스텔입니다. 특히 201호의 실제 점유자와 보증금, 최종 매각조건을 확정하기 전까지는 예상 인수액 0원을 안전성이 검증된 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.