부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 ‘부전수목하우스’ 4층 401호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 현재 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 2018.08.20 이명우 명의 소유권보존과 함께 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2018.10.30 현재 공유자들 앞으로 소유권이 이전됐고 거래가액은 49,900,000원입니다. 같은 날 근저당 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 이후 2023.12.21 안창항의 보증금 70,000,000원 주택임차권, 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류, 2024.05.27 임의경매개시결정이 이어집니다. 주택임차권과 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 4층401호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 점유자는 많다
핵심은 2018.08.20 근저당입니다. 현황조사에 잡힌 38명의 전입일은 가장 이른 양진호의 2018.08.31부터 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 제공된 판정에서는 전원이 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 안창항의 임차권등기도 임대차계약 2020.06.21, 주민등록·확정일자 2020.06.22로 기준권리보다 늦습니다.
② 임차·점유 관계 — 현황조사상 38명
현황조사에 나타난 전입자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 다수의 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정돼 있지 않아, 법률상 인수액과 별개로 실제 점유·명도 과정은 개별 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 안창항 | 2020.06.22 확정일자 2020.06.22 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 2023.12.21 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 87,980,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 90,000,000원 중 집행비용 2,020,000원을 제외한 87,980,000원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 채권자 총 미배당은 2,917,020,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 2,917,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 2,934,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 2,948,836,800원 | 0원 |
경매신청채권자의 청구액은 2,500,000,000원이고 현재 회차에서 예상되는 배당은 87,980,000원입니다. 1·2회 유찰 시에는 각각 70,304,000원, 56,163,200원으로 줄어들며, 어느 시나리오에서도 신청채권 전액 충족에는 이르지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·세로장방형 토지이며 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 38명 점유관계 확인. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원, 안창항 70,000,000원을 제외한 다수 전입자의 보증금은 확인이 필요합니다.
- 안창항 임차권등기 확인. 건물 전유부분 전부에 대한 보증금 70,000,000원 임차권등기가 존재하며 매각으로 소멸 판정돼 있으나 등기·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 임영준 관계 확인. 전입자와 가압류 채권자의 이름이 동일하고 관계인 가능성 메모가 있으므로 임대차 실체와 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 민간임대주택등기 상태와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 제공된 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 90,000,000원은 감정가와 동일한 신건입니다. 권리 인수액 0원과 가격 경쟁력은 별개이므로 응찰가 판단을 분리해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 점유관계 단순”
이 사건의 숫자상 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 현황조사상 38명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 안창항의 70,000,000원 임차권등기도 후순위이며, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로만 보기에는 점유관계가 복잡합니다. 전입자가 38명에 이르고 다수의 보증금·우선변제 관계가 명확하지 않으며, 민간임대주택등기와 임영준의 관계인 가능성 메모도 있습니다. 따라서 이 사건은 금액 인수 위험보다 현장 점유와 사실관계 확인이 핵심인 오피스텔입니다. 신건 최저가 90,000,000원에 바로 응찰할지는 권리분석과 별도로 가격 적정성을 검증한 뒤 판단하는 편이 맞습니다.
