부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 5층 504호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 파악됩니다. 말소기준권리는 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 민병수의 주택임차권은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 이름이 나타나는 점유자·임차인이 37명이고, 그중 상당수는 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 특히 504호 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인되는 민병수는 보증금 90,000,000원, 전입 2022.12.02, 확정일자 2022.11.17이지만 말소기준인 2018.08.20보다 후순위입니다. 또한 점유자 임영준은 등기부상 가압류 채권자와 같은 이름으로 표시되어 있어 관계인 여부 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 5층504호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 · 5층 504호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유 확인은 필수
말소기준권리보다 앞선 전입자는 확인되지 않습니다. 가장 빠른 전입은 2018.08.31 양진호로, 말소기준 2018.08.20보다 뒤입니다. 따라서 현재 정리된 37명의 전입일만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 민병수의 주택임차권 역시 2024.06.07 등기됐고 전입일도 2022.12.02로 후순위입니다.
임차인·점유자 확인표
현황조사 등에 나타난 인원은 37명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 대항력 표시는 2018.08.20 말소기준과 각 전입일을 기준으로 정리된 결과입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 월 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 90,000,000원 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
민병수는 임대차계약일 2022.11.16, 확정일자 2022.11.17, 점유개시일 2022.11.28, 전입일 2022.12.02이며 2024.06.07 주택임차권이 등기되었습니다. 범위는 건물 전유부분 전부입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 117,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 117,000,000원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 117,000,000원 | 0원 | 2,890,438,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 93,600,000원 | 0원 | 2,913,484,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,880,000원 | 0원 | 2,931,867,840원 |
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권액 3,005,000,000원 중 114,562,000원이 배당되고 2,890,438,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 3~4미터 폭 도로와 접하고, 토지는 261.5㎡·대·평지·세로장방형이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 특정. 37명의 이름이 확인되지만 대부분 점유부분이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 원본을 대조해 504호 명도대상을 특정해야 합니다.
- 민병수 임차권 확인. 보증금 90,000,000원, 전입 2022.12.02, 확정일자 2022.11.17, 임차권등기 2024.06.07입니다. 말소기준보다 후순위이며 현재 계산상 인수는 0원입니다.
- 임영준 관계 확인. 2024.04.09 가압류 채권자 임영준과 2023.11.08 전입 점유자 임영준이 동일 이름으로 나타납니다. 관계인 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 117,000,000원이 시세보다 낮다는 실거래 근거가 없습니다. 신건·유찰 여부와 별개로 주변 오피스텔의 최근 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 504호의 실제 점유관계
이 물건의 말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 현재 확인된 모든 전입일은 그보다 늦습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이므로 선순위 임차보증금을 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다. 그러나 현황조사에 등장하는 인원이 37명이고 대부분 점유부분이 미상이라는 점은 별개의 실무 리스크입니다. 민병수의 90,000,000원 임차권은 504호 전유부분 전부로 특정되지만 후순위이고, 임영준은 가압류 채권자와 점유자 명칭이 겹칩니다.
가격 역시 섣불리 결론 내릴 수 없습니다. 현재 최저가는 117,000,000원이고 인수액이 없어 실질취득도 같은 금액이지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수금액은 명확한 편이지만, 점유관계와 가격 검증을 마친 뒤 판단해야 하는 오피스텔 신건으로 보는 것이 적절합니다.
