부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 3층 302호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 말소기준은 2018.08.20. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 2024.04.09. 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 특징은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사상 전입자는 37명이며 가장 빠른 전입일도 2018.08.31.로 말소기준 2018.08.20.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입자들은 대항력이 없는 것으로 정리되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이고, 확정일자와 우선변제 여부도 대부분 미상이라 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 점유현황을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 3층302호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 보여짐 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20.
말소기준권리는 남부산농업협동조합 근저당입니다. 근저당의 채무자는 처음 이명우였고 2018.10.30. 계약인수로 윤종대로 변경됐습니다. 이후 임영준의 가압류와 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 전입자는 많지만 모두 후순위
현황조사상 확인되는 전입자는 37명입니다. 전입일은 모두 2018.08.20. 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이 확인되는 사람은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원이며 강희정의 월차임은 450,000원입니다. 나머지는 보증금이 대부분 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.05 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.05 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.26 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.18 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.03 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.01 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.30 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
③ 배당구조 — 90,000,000원 전부가 비용·근저당으로 소진
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,020,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 87,980,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 90,000,000원 가정 시 채권 총액 3,005,000,000원 중 87,980,000원이 배당되고, 미배당은 2,917,020,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,020,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근이며 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 261.5㎡이며 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다. 남동측 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 전입자 37명 실점유 확인. 전입기록과 실제 점유가 일치하는지, 302호에 실제로 누가 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 대조. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원 외에는 대부분 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 대조하세요.
- 임영준 관계 확인. 가압류 채권자와 전입자가 같은 이름으로 확인되므로 실제 임대차관계와 관계인 여부를 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 미배당이 2,917,020,000원이며 1회 유찰 시 2,934,696,000원, 2회 유찰 시 2,948,836,800원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인 인수액은 아닙니다.
- 가격 판단 분리. 현재 확인되는 실거래 비교값 없이 감정가 90,000,000원을 기준으로 진행되는 신건이므로, 권리 안전성만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유 확인
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 전입자는 모두 그 이후 전입입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다. 반면 현황조사상 전입자가 37명이고 대부분의 보증금·확정일자 관계가 명확하지 않으며, 민간임대주택등기와 임영준의 중복 지위도 존재합니다. 따라서 이 물건은 인수권리 자체보다 점유 실체와 명도 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 90,000,000원이고 실질취득도 인수 0원을 전제로 90,000,000원입니다. 가격 메리트는 별도의 실거래 확인 없이 단정하기 어렵습니다.
