부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 7층 701호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 파악됩니다. 등기상 말소기준은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 2018.10.30 공유자 김본선·윤종대·윤희찬에게 각 3분의 1 지분으로 소유권이 이전됐고, 거래가액은 49,900,000원으로 기재돼 있습니다.
권리 순위만 놓고 보면 구조는 비교적 분명합니다. 현황조사상 전입자들의 가장 이른 전입일도 2018.08.31로 말소기준일인 2018.08.20보다 늦고, 각 기록에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 문제는 권리 순위 자체보다 누가 실제로 701호를 점유하는지입니다. 현황조사 명단 37명은 모두 점유부분이 ‘미상’이므로, 이 명단 전체를 곧바로 701호 임차인 37명으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 7층701호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 점유관계는 별도 확인
2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2018.10.30에는 기존 근저당의 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 별도로 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하며, 등기 내용에는 2018.09.01 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다. 이 등기의 매각 후 구체적 효력 범위는 입찰 전 원문 기준으로 확인할 부분입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에 기록된 37명의 전입일은 모두 2018.08.20 이후이며, 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 특정되지 않은 사람이 대부분이고, 점유부분 역시 전부 미상입니다. 확인된 보증금은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원이며 강희정의 차임은 450,000원입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으며, 위 명단의 점유부분은 모두 미상입니다. 따라서 명단상의 인원수를 701호의 실제 임차인 수로 단정하지 않습니다.
③ 가격·배당 구조 — 최저가가 곧 실질취득, 시세 판단은 별개
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 92,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 권리 인수만 반영한 실질취득 역시 92,000,000원입니다. 다만 이 금액을 시세와 직접 비교할 실거래 기준이 제시돼 있지 않으므로, 92,000,000원이 시장가격보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 2,910,056,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 2,928,124,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 2,942,579,840원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,056,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원 중 89,944,000원이 배당되고 2,910,056,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근. 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차 설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 3-4미터 폭 도로에 접하고, 토지는 일반상업지역·방화지구· 상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 점유자 특정. 현황조사 명단 37명의 점유부분이 모두 미상이므로 실제 701호 점유자가 누구인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대부분 보증금과 확정일자가 특정되지 않습니다. 특히 실제 701호 점유자로 확인되는 사람의 임대차 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 문구와 매각 후 효력 범위를 원본 서류 기준으로 점검해야 합니다.
- 배당표 해석. 남부산농업협동조합의 미배당 2,910,056,000원은 매수인 인수액과 다릅니다. 현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 92,000,000원이지만 실거래 비교 근거 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인 완료”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 37명의 전입일은 모두 그 이후라 자료상 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 신건 92,000,000원에서 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 다만 현황조사 명단의 점유부분이 전부 미상이고 보증금도 대부분 확인되지 않기 때문에, 실제 입찰 난도는 단순한 “인수 0원” 한 줄보다 높습니다. 여기에 민간임대주택등기와 701호 실제 점유자 확인이 남아 있습니다.
가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 92,000,000원이고 아직 0회 유찰된 신건이지만, 실거래 비교 근거 없이 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 말소기준 이후 전입이라는 권리 순위의 단순함과 점유부분 미상이라는 현장 확인의 복잡함을 서로 분리해서 보는 것입니다.
