부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 소재 부전수목하우스 9층 906호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가상 주거용으로 이용되는 것으로 보입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 81,000,000원입니다.
등기부의 기본 구조는 명확합니다. 2018년 8월 20일 남부산농업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 이유림의 임차권등기, 임영준의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 이 사건을 단순한 무인수 오피스텔로만 해석해서는 안 됩니다. 민간임대주택 등기와 다수의 전입 관련 기록이 존재하며, 전입자 상당수의 점유 부분이 특정되지 않았기 때문입니다. 특히 동일 건물 내 다른 호실의 전입자가 포함되었는지 확인하지 않은 상태에서 모든 사람을 906호 임차인으로 간주하거나, 반대로 전부 관계없는 사람이라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 9층 906호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 · 공부상 업무시설 / 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 9층 906호 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2018.10.30 소유권이전 · 매매원인 2018.09.01 · 등기 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
권리분석의 기준점은 2018.08.20 근저당권입니다. 남부산농업협동조합이 설정한 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 주택임차권과 가압류도 소멸 대상으로 분류되어 있습니다.
이유림 주택임차권: 말소기준 이후 등기로 소멸 예정.
임영준 가압류: 후순위 권리로 소멸 예정.
임의경매개시결정: 매각으로 소멸 예정.
매수인 추정 인수액: 0원.
② 임차인·점유 분석 — 실제 906호 관계인을 구분해야 한다
임차권등기에서 906호 전유부분 전체를 대상으로 명확하게 특정된 사람은 이유림입니다. 그 밖에 현황조사에는 다수의 전입자가 기재되어 있지만, 대부분 점유 부분이 미상입니다. 다른 호실의 전입자가 포함되어 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 아래 기록 전체를 906호의 독립된 임차계약으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 확인 근거 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유림 906호 전유부분 전체 · 임차권등기 |
2019.09.27 | 65,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 인수 없음 예상 |
| 김하늘 현황조사 · 점유 부분 미상 |
2021.11.02 | 70,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 필요 |
| 강희정 현황조사 · 월세 450,000원 |
2023.08.07 | 5,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 필요 |
| 임영준 현황조사 · 가압류 채권자와 동명 |
2023.11.08 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 관계 확인 필요 |
| 하성빈 배당요구 2024.06.05 |
2023.11.06 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 전지혜 배당요구 2024.08.05 |
2020.08.13 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 한연우 배당요구 2024.08.26 |
2022.10.31 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 정이원 배당요구 2024.10.18 |
2020.08.12 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 민병수 배당요구 2024.06.03 |
2022.12.02 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 표희수 배당요구 2024.07.01 |
2019.08.12 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 양진호 배당요구 2024.10.30 |
2018.08.31 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 신다슬 배당요구 2024.08.01 |
2023.06.01 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
| 송성찬 배당요구 2024.08.01 |
2021.08.31 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 호실 확인 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 2018.08.20 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 실제 점유·임대차계약·확정일자·호실 귀속 및 우선변제 요건은 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권의 성립이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.
김재은, 우태규, 박재완, 박선희, 김현채, 최은애, 박태민, 김상아, 김민정, 김현우, 박제우, 조승하, 김희수, 구휘제, 김동욱, 박윤정, 천성영, 이재훈, 김수진, 김유리, 임차미, 조유진, 강유경, 김혜리.
이들의 점유 부분과 보증금 등은 확인이 필요합니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 기재되어 있으나, 이를 근거로 각 사람이 906호의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인 수는 호실별 계약과 점유관계를 확인한 뒤 확정해야 합니다.
③ 주택임차권 이유림 — 보증금 65,000,000원
| 임차권자 | 이유림 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물 전유부분의 전부 |
| 임대차계약일 | 2019.09.06 |
| 확정일자 | 2019.09.09 |
| 전입 / 점유개시 | 2019.09.27 |
| 임차보증금 | 65,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.03.22 (등기명령 2024.03.18) |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 근저당권 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리보다 전입·점유가 늦어 선순위 대항력 없음 |
| 우선변제 | 배당순위 및 실제 배당액 확인 필요 |
| 매수인 승계 | 기재된 후순위 관계상 보증금 인수 없음 예상 |
이유림은 임차보증금 65,000,000원에 관하여 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준 근저당권은 2018.08.20 설정되었고, 이유림의 전입과 점유개시는 2019.09.27입니다.
따라서 기재된 순위관계에 따르면 근저당권보다 앞서는 대항력은 없습니다. 임차권등기가 존재한다는 이유만으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인이 실제로 배당받는 금액과 현재 점유자는 별개로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다는 가정 아래 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 79,142,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 추정 인수 | — | 0원 |
채권최고액과 기재된 청구금액을 기초로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 채무 잔액, 공동담보 배당, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 이유림 등 임차인의 배당액도 확정된 것이 아닙니다.
⑤ 배당 분배와 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 2,925,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 2,941,766,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 2,954,493,120원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 최저매각가가 81,000,000원에서 64,800,000원, 51,840,000원으로 낮아집니다. 기재된 순위관계에 따른 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않아 어느 회차부터 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근에 위치하며 업무시설인 오피스텔, 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 있으며 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 주거 이용과 관련한 임대차 및 이용관계를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 화재경보, 승강기, 타워주차 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로에 접합니다. 차량 진출입과 실제 타워주차 운영 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역에 소재하며 토지면적은 261.5㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 방화지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,864,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세와는 별개의 지표입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용의 차이는 기재되어 있습니다.
- 환금성. 교통 여건과 주변 이용환경은 확인되지만, 해당 호실의 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태입니다. 가격 경쟁력과 매도 소요기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 핵심 위험 — 권리 외 확인사항
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 남부산농업협동조합의 2018.08.20 근저당권과 공동담보목록을 원본으로 확인합니다.
- 임차권등기. 이유림의 보증금 65,000,000원, 확정일자, 전입일, 배당요구 및 임차권등기 처리 상태를 확인합니다.
- 실제 점유자. 906호의 현재 거주자·점유자, 임대차계약서 및 다른 호실 전입자의 혼재 여부를 확인합니다.
- 보증금 중복계산 방지. 이유림 65,000,000원, 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원을 같은 906호의 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 각 계약의 목적물과 실제 임차관계 확인이 먼저입니다.
- 임영준 관계. 가압류 채권자와 현황조사상 임영준의 동일인 여부 및 점유·채권 관계를 확인합니다.
- 민간임대주택 등기. 등록임대사업자 지위, 임대의무기간, 임대료 제한 및 매각 후 처리에 관해 확인합니다.
- 매각물건명세서. 매수인이 인수하는 권리, 임차인 기재, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 최종 확인합니다.
- 배당표. 실제 채무 잔액, 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 예상배당과 달라질 수 있는 항목을 확인합니다.
- 가격. 부전수목하우스의 최근 실거래, 인근 유사 오피스텔 거래 및 현재 매물가격을 확인한 후 응찰가를 산정합니다.
- 관리비·시설. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 타워주차설비의 이용·관리 상태를 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 예상”과 “위험 없음”은 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당 관련 후순위 권리, 임차권등기 및 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기재된 배당 시나리오에서도 매수인 추정 인수액은 0원입니다.
하지만 906호에 실제로 귀속되는 임차관계와 점유자를 확정하는 작업이 필요합니다. 민간임대주택 등기에 따른 의무의 처리 여부도 별도의 검토 대상입니다. 공동담보 근저당의 미배당액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않지만, 실제 배당관계는 단순 추정과 달라질 수 있습니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 81,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리상 금전 인수는 0원으로 추정되지만, 점유·임대등록·시세 확인 전에는 신건의 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
