부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 8층 805호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬이 각 3분의 1 지분을 가진 공유 형태입니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 2024.04.09 임영준의 가압류 5,000,000원과 2024.05.27 임의경매개시결정이 붙었고, 이 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 임차 관련 인원이 매우 많고, 감정평가서에도 201호 외 41개호가 함께 언급되어 있어 805호에 실제로 대응하는 점유·임대차관계를 개별 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 8층805호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 · 8층 805호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 소유권 거래가액 | 49,900,000원 (2018.09.01 매매 · 2018.10.30 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20 근저당
말소기준은 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.04.09 임영준 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정은 그보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 나타난 임차 관련 인원은 37명입니다. 전입일은 모두 말소기준인 2018.08.20 이후이므로 현재 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차 관련 인원은 37명으로 봅니다. 다만 점유 부분이 전부 미상이고 보증금도 대부분 미상이라, 805호와 누구의 임대차가 연결되는지는 별도 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 미상 | 2024.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 미상 | 70,000,000원 / 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 관계 확인 승계 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 101,000,000원이고 신건입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 확인할 수 있는 비교값이 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 2018.09.01 소유권 거래가액 49,900,000원은 현재 시세를 대신하는 자료로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 3,005,000,000원 중 98,786,000원이 배당되고 2,906,214,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 위치합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,864,000원/㎡, 토지면적 261.5㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 805호 점유자 특정. 임차 관련 인원 37명의 점유 부분이 모두 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 호실별로 대조해야 합니다.
- 보증금 원문 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원·월 450,000원 외에는 보증금이 대부분 미상입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기의 말소 여부와 임대의무 관련 적용관계를 확인해야 합니다.
- 임영준 관계 확인. 임차 관련 인원 임영준과 가압류 채권자 임영준의 동일인 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 없는 상태이므로 감정가 101,000,000원 자체를 시세나 할인 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 배당 유의. 현재 미배당 2,906,214,000원은 채권자 부족액이며 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사에 나타난 37명의 전입일은 모두 그 이후여서 대항력 인수는 없으며, 배당 계산도 매수인 인수를 0원으로 잡습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 임차 관련 인원이 많고 점유 부분이 전부 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 임영준처럼 등기상 채권자와 동일 이름의 임차 관련 인원도 있어 관계 확인이 필요합니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없어 101,000,000원의 가격 메리트도 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 순위는 비교적 정리돼 있지만, 호실별 점유관계와 가격 검증이 끝난 뒤 입찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
