부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 7층 703호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 2018.08.20. 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사에는 37명이 확인되고, 이 가운데 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 모두 전입일 자체는 말소기준일인 2018.08.20.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있지만, 실제 호실 점유자와 계약관계가 어떻게 구성되어 있는지는 입찰 전 별도 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 7층703호 (부전동,부전수목하우스) |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록 제2018-262호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.04.09. 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.28. 양진호의 주택임차권도 말소기준 이후 등기이고, 전입일 2018.08.31. 역시 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매각으로 소멸로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 2024.06.05 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 없음 | 2024.08.05 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 2024.08.26 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 2024.10.18 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 2024.06.03 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 2024.07.01 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 확정일자 2018.08.22 | 105,000,000원 | 없음 | 2024.08.28 주택임차권등기 |
37명 모두 전입일이 말소기준일 2018.08.20. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 양진호의 임차보증금 105,000,000원과 김하늘의 70,000,000원, 강희정의 보증금 5,000,000원도 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다. 강희정의 차임은 450,000원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격의 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 114,000,000원이고 0회 유찰 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 114,000,000원입니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세에 해당하는 비교값은 제시되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액 3,005,000,000원 중 예상 배당은 111,604,000원이고, 미배당액은 2,893,396,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 위치해 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 261.5㎡, 공시지가 2,864,000원/㎡이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 현황조사상 37명의 전입자가 등장하므로 703호를 실제 누가 점유하는지 확인해야 합니다.
- 양진호 임차권 확인. 보증금 105,000,000원, 전입일 2018.08.31., 확정일자 2018.08.22., 임차권등기 2024.08.28. 내용을 원본과 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 상당수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 명도대상과 계약관계를 확인하세요.
- 임영준 관계 확인. 점유 신고자 임영준과 5,000,000원 가압류 채권자 임영준의 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각에 따른 처리 및 현재 등록상태를 관련 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가·최저가 114,000,000원이 시세 대비 유리한지는 별도의 최근 실거래 비교 후 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 전입은 그 뒤입니다. 양진호의 105,000,000원 임차권도 전입일이 2018.08.31.이어서 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현황조사에는 37명의 점유 신고가 존재합니다. 상당수 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 임영준은 가압류 채권자와 동일인으로 표시되어 관계 확인도 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 자체보다 현장 점유·명도관계가 핵심 리스크입니다. 신건 최저가 114,000,000원의 시세 메리트도 별도 실거래 검증 없이 판단해서는 안 됩니다.
