부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 10층 1005호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정요항상 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 지분 3분의 1이며, 2018.10.30 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2018-262호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.04.09 임영준의 가압류 5,000,000원과 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 10층1005호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 층 | 10층 1005호 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20 근저당
말소기준권리 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다. 가장 이른 전입은 양진호의 2018.08.31로, 말소기준일인 2018.08.20보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입자들은 현재 자료상 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.
② 임차 현황 — 37명 모두 전입일은 말소기준 이후
현황조사상 전입·임차 관련 인원은 37명입니다. 모두 전입신고일이 2018.08.20 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 사람이 많고, 보증금도 대부분 미상입니다. 배당요구 접수가 확인되는 사람도 있으므로 매각물건명세서의 최종 기재를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 98,786,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,005,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 98,786,000원이고, 미배당은 2,906,214,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 101,000,000원 | 98,786,000원 | 2,906,214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 80,800,000원 | 78,945,600원 | 2,926,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 64,640,000원 | 63,076,480원 | 2,941,923,520원 | 0원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있고, 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하는 등 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다. 토지면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입·임차 관련 인원이 37명이고 보증금·확정일자가 미상인 경우가 많으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 이름별로 대조해야 합니다.
- 김하늘 보증금. 김하늘은 보증금 70,000,000원이 확인되지만 전입일이 2021.11.02로 말소기준권리 이후이며 현재 분류상 대항력은 없습니다.
- 강희정 임대조건. 강희정은 보증금 5,000,000원·월세 450,000원이 확인되고, 전입일은 2023.08.07로 말소기준권리 이후입니다.
- 임영준 관계 확인. 전입자 임영준과 가압류 채권자 임영준의 동일인 여부 및 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기의 매각 후 처리 및 매수인에게 남는 의무가 있는지 매각물건명세서와 등기부에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 남부산농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-262호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권 잔액을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 101,000,000원을 최근 거래와 직접 비교할 값이 확인되지 않으므로, 입찰 전 주변 동일 용도·면적 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘임차 현황 확인’이 핵심
이 사건의 권리 기준은 분명합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입일 37건은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 선순위 임차보증금을 떠안는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다.
다만 인수 0원이라는 한 줄만 보고 끝내기에는 확인할 항목이 많습니다. 전입·임차 관련 인원이 많고 보증금과 확정일자가 미상인 경우가 다수이며, 민간임대주택등기가 존재하고, 임영준은 가압류 채권자와 이름이 동일해 관계인 가능성 메모까지 있습니다. 권리 순위 자체보다 실제 점유·임대차 관계를 원본으로 정리하는 과정이 이 물건의 핵심입니다. 또한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 신건 101,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
