부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 9층 901호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 파악됩니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준권리는 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다.
이 사건의 핵심은 선후관계 자체보다 점유자의 수와 특정입니다. 등기부상 송성찬의 주택임차권은 보증금 70,000,000원, 전입 2021.08.31, 확정일자 2021.08.18로 모두 말소기준보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 현황조사에 나타난 다른 전입자 역시 가장 빠른 전입이 2018.08.31로 말소기준일보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 9층901호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 소유권 이전 | 2018.10.30 등기 · 2018.09.01 매매 · 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20 근저당
말소기준 이후의 송성찬 임차권, 임영준 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 송성찬의 임차권등기는 2023.09.11 접수됐고, 보증금은 70,000,000원이지만 전입일 2021.08.31 자체가 말소기준일보다 뒤라 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사·문건·등기에서 확인되는 임차인 명단은 37명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 이 중 송성찬은 제901호 전유부분 전부로 점유 범위가 특정되어 있고, 나머지 36명은 점유부분이 미상으로 기재되어 있습니다. 모든 전입일은 2018.08.20 말소기준 이후입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 제901호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.31 | 70,000,000원 / 없음 | 2021.08.18 | 2023.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,005,000,000원 중 예상 배당액은 89,944,000원이고, 미배당액은 2,915,056,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 파악됩니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하며 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기, 타워주차, 위생·급배수·소화전·화재경보 설비와 도시가스 개별난방이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역에 포함되며 공시지가는 2,864,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 901호 점유자 특정. 송성찬은 901호 전유부분 전부로 특정되지만 나머지 36명은 점유부분이 미상입니다. 현황조사 명단과 실제 901호 점유자를 대조하는 것이 우선입니다.
- 송성찬 임차권등기. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2021.08.18, 전입·점유개시 2021.08.31, 임차권등기 2023.09.11입니다. 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다.
- 보증금 미상 인원. 임차인 명단 중 상당수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 전입일상 없지만 배당 및 명도관계 확인을 위해 개별 임대차관계 대조가 필요합니다.
- 임영준 관계 확인. 점유자 명단의 임영준과 가압류 채권자 임영준이 동일 이름으로 기재되어 있으므로 동일인 여부와 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 내용을 등기 원본과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 2,056,000원과 근저당권자 배당 89,944,000원으로 92,000,000원이 모두 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — 인수보다 ‘점유 특정’이 핵심
이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 기준이고, 조사된 모든 전입자는 그 이후에 들어왔습니다. 송성찬의 70,000,000원 임차권등기를 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무 부담은 가볍다고 단정하기 어렵습니다. 임차인 조사명단이 37명이고, 그중 송성찬 외 36명의 점유부분은 미상이며 보증금·확정일자가 확인되지 않은 인원이 많습니다. 여기에 민간임대주택등기와 임차인·가압류 채권자에 동일 이름으로 나타나는 임영준 관계까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수금이 있느냐”가 아니라 “901호의 실제 점유관계를 얼마나 정확히 특정하느냐”입니다.
