부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 10층 1003호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정요항상 주거용 오피스텔로 보여지는 물건입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 권리분석의 기준은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-262호에 포함되어 있습니다.
이후의 가압류와 경매개시결정, 2024.08.01 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 특히 임차권자 임차미의 임차보증금은 20,000,000원이지만 전입일과 확정일자가 모두 2023.08.08로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 10층1003호 (부전동,부전수목하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 보여짐 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2018.08.20 근저당
② 임차·점유 관계 — 37명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에서 확인된 전입자는 37명입니다. 데이터상 전입일은 모두 2018.08.20 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 인수 여부와 별개로 실제 점유자·퇴거 대상자와 명도 범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022-07-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023-05-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019-09-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021-01-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023-01-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021-10-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021-07-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023-11-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020-08-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022-10-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021-11-02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020-08-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022-12-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019-08-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024-03-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022-10-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022-06-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020-07-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023-11-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019-12-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022-08-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021-08-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019-08-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020-12-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023-06-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019-09-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023-08-07 | 5,000,000원 · 월 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023-05-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021-08-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022-05-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023-01-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021-11-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021-09-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023-08-08 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차미는 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고 확정일자 2023.08.08, 임차보증금 20,000,000원입니다. 해당 임차권 역시 말소기준권리 이후로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 신건 가격만 존재
현재 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 114,000,000원입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 114,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격을 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 111,604,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,005,000,000원 중 예상배당은 111,604,000원이며, 미배당액은 2,893,396,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 2,893,396,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 2,915,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 2,933,753,280원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 남부산농업협동조합에 대한 배당액은 줄고 채권 미배당액은 커집니다. 이는 매수인에게 채무가 이전된다는 뜻이 아니라, 배당재원이 부족하다는 의미의 시뮬레이션입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근이며 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,864,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 원본 대조. 현황조사상 37명 전입자의 실제 점유 여부와 현재 퇴거 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조하세요.
- 임차미 임차권. 보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2023.08.08이며 말소기준권리 이후라는 점을 원본과 다시 확인하세요.
- 임영준 관계 확인. 전입자 임영준과 가압류 채권자 임영준의 동일인 여부 및 점유관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리 관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교 없이 최저가 114,000,000원의 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 다른 이야기
이 사건의 권리 선후관계는 비교적 분명합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자는 모두 그 이후입니다. 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 전입자가 37명에 달하고 여러 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 민간임대주택등기와 관계인 가능성 확인사항도 존재합니다.
또한 현재 최저가 114,000,000원을 비교할 최근 실거래 기준이 없어 가격 측면의 유불리는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 선순위 인수 위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증을 충분히 거친 뒤 접근해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
