부산지방법원 2024타경56667. 부산 부산진구 부전동 부전수목하우스 9층 902호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분이며, 2018.10.30. 소유권이전 당시 거래가액은 49,900,000원입니다.
권리의 기준점은 소유권이 넘어오기 전인 2018.08.20. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2018-262호가 기재돼 있습니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정, 이재훈의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 9층902호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20. 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20.
가압류 임영준 5,000,000원은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.06.19. 등기된 이재훈의 주택임차권도 임대차 전입일이 2023.05.25.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음이며, 등기상 임차보증금은 10,000,000원입니다.
② 임차·점유 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 나타난 전입·임차 관련자는 37명입니다. 가장 빠른 전입도 2018.08.31.로 말소기준일 2018.08.20.보다 늦습니다. 따라서 현재 정리된 판정상 모두 대항력 없음이고, 보증기관 승계 신고도 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이므로 점유관계와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 등 원본과 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 / — | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 10,000,000원 / — | 2024.06.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,056,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 92,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,005,000,000원 중 89,944,000원이 배당되고, 총 미배당은 2,915,056,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 2,864,000원/㎡, 토지면적 261.5㎡이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 37명 점유관계 대조. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만 실제 거주·퇴거 상태와 각 임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원, 이재훈 10,000,000원 외 다수는 보증금이 확인되지 않습니다.
- 배당요구자 확인. 하성빈·전지혜·한연우·정이원·민병수·표희수·양진호·신다슬·송성찬·이재훈의 배당요구 접수 내역이 있습니다.
- 임영준 관계 확인. 가압류 채권자와 현황조사상 임차 관련자의 이름이 같아 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 후 처리를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 92,000,000원이지만 실거래 비교 없이 최저가만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 단순한 명도는 다르다”
이 물건의 법률상 기준점은 명확합니다. 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사에 등장하는 모든 전입일은 그보다 늦습니다. 후순위 가압류와 임차권등기도 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
반면 현장 확인 난도는 낮지 않습니다. 전입·임차 관련자가 37명이고 보증금 미상자가 다수이며, 민간임대주택등기와 임영준 관계인 의심 메모도 있습니다. 따라서 이 사건은 인수금 위험보다는 점유·임대차 사실관계 확인이 핵심인 주거용 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가는 92,000,000원이지만 실거래 기준 없이 가격 메리트까지 단정하지 말고, 권리와 가격을 분리해 판단해야 합니다.
