부산지방법원 2024타경56667. 부전동 부전수목하우스 6층 601호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분이며, 2018.10.30 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 49,900,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다.
이 근저당 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정이 들어왔고, 2024.07.08 표희수의 임차보증금 68,250,000원 주택임차권등기도 있습니다. 이 세 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당 부족액이 매우 크더라도 그 부족액 자체가 낙찰자의 금전 인수액으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 6층601호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 10층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20 근저당
말소기준권리인 남부산농업협동조합 근저당의 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 2018.10.30에는 채무자가 윤종대로 변경됐고, 같은 날 김본선·윤종대·윤희찬이 각 3분의 1 지분으로 소유권을 취득했습니다. 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 추가되어 있으며, 매각 후 이 등기의 처리 관계는 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력보다 ‘누가 601호를 점유하는가’가 핵심
현황조사와 관련 문건에는 전입·임차 기록이 37명 확인됩니다. 이 가운데 표희수는 601호 건물 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권자로 특정되어 있고, 나머지 기록은 점유부분이 미상입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2018.08.20 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표희수 전유부분 전부 | 2019.08.12 확정 2019.07.18 | 68,250,000원 | 2024.07.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 92,000,000원, 시세 대조 전 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 92,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 92,000,000원입니다. 다만 이 금액을 주변 거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거 없이 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정하는 것은 피해야 합니다. 이 물건은 신건이므로 가격 메리트는 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,005,000,000원 중 89,944,000원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 현재 회차 부족액은 2,915,056,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 평가됐습니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근이며 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 261.5㎡, 공시지가 2,864,000원/㎡이며 남동측 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유자 확인. 다수 전입기록 가운데 대부분 점유부분이 미상입니다. 현장과 주민등록·현황조사 원문을 대조해 601호의 실제 점유자를 특정하세요.
- 표희수 임차권. 보증금 68,250,000원, 전입 2019.08.12, 확정일자 2019.07.18, 임차권등기 2024.07.08입니다. 말소기준보다 후순위지만 명도 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 임영준 관계 확인. 전입자와 5,000,000원 가압류 채권자 이름이 동일합니다. 관계인 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 92,000,000원을 주변 주거용 오피스텔 거래사례·임대조건과 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족액과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 2,915,056,000원은 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 금전 인수는 0원, 승부처는 점유관계와 가격
이 사건의 권리 기준점은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 확인된 전입일은 모두 그 이후이고, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 선순위 보증금이 낙찰자에게 전가되는 유형은 아닙니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘무인수 물건’으로만 볼 수는 없습니다. 전입·임차 기록이 37명이고, 601호 전유부분 전체를 대상으로 한 표희수의 임차권등기가 있으며 나머지 상당수는 점유부분이 미상입니다. 권리상 금전 인수와 실제 명도 난도는 분리해서 판단해야 합니다. 신건 가격 92,000,000원의 매력도 역시 주변 거래가격을 확인하기 전에는 가점을 주기 어렵습니다. 결국 입찰 전 핵심은 601호 실제 점유자 특정 → 명도 가능성 확인 → 주변 시세 대조의 순서입니다.
