부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동에 있는 부전수목하우스 8층 802호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 보입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원으로 현재 신건입니다.

등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로, 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2018년 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이 근저당권에 기초한 임의경매가 진행되고 있습니다. 근저당권 채권최고액은 3,000,000,000원, 신청채권자의 청구금액은 2,500,000,000원입니다.

권리관계에서 중요한 것은 근저당권의 규모가 아니라 매각 후 어떤 권리가 남는가입니다. 등기된 근저당권과 후순위 가압류·임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 현황과 실제 점유자가 정확히 일치하는지 확인하지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

핵심은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 동일 근저당권에 기초한 경매가 진행 중입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고, 공동담보목록 제2018-262호가 기재되어 있습니다.

이후 2024.04.09 임영준의 가압류 5,000,000원, 2024.05.27 임의경매개시결정, 2024.09.06 김동욱의 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 해당 가압류와 임차권은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 802호 임차권과 점유관계 구분

802호가 명시된 임차권자는 김동욱입니다. 주택임차권등기에는 전유부분 전부에 대한 보증금 65,000,000원이 기재되어 있습니다. 임대차계약일은 2019.08.01, 주민등록일은 2019.08.02, 점유개시일은 2019.08.03, 확정일자는 2024.06.07입니다.

주민등록과 점유개시가 모두 말소기준권리인 2018.08.20 이후이므로, 제시된 자료상 김동욱은 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다. 임차권등기도 후순위로 매각 시 소멸 예정입니다. 다만 실제 점유와 임차권등기 이후의 권리관계, 배당 및 명도 상황은 원본으로 확인해야 합니다.

특히 별도로 확인되는 보증금 정보 중 김하늘의 70,000,000원, 강희정의 5,000,000원 및 월차임 450,000원은 802호와의 직접적인 대응 관계가 확인되지 않습니다. 이 금액을 김동욱의 보증금에 합산하거나 매수인 인수액에 추가하지 않았습니다. 실제 해당 호실의 임차인에 해당하는지는 매각물건명세서와 임대차계약서를 통해 대조해야 합니다.

위 인원들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 다른 전입자에 대해서는 해당 호실에 관한 대항력과 배당 순위를 임의로 확정할 수 없습니다. 일부 배당요구 사실이 있는 경우에도 배당요구만으로 우선변제권의 성립이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당입니다. 집행비용 2,056,000원을 공제한 뒤 남부산농업협동조합에 89,944,000원이 배당되는 구조이며, 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었습니다. 김동욱 임차권에 대한 별도 확정 배당액도 반영되어 있지 않습니다. 공동담보 배당과 실제 채권잔액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 별개

현재 최저가는 92,000,000원입니다. 제시된 회차 시나리오에 따르면 유찰 시 최저가는 73,600,000원, 58,880,000원으로 낮아집니다. 하지만 낙찰가가 내려간다고 해서 매수인이 기존 채권의 미배당액을 승계하는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 제시된 가정값이며, 실제 매각 일정과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 각 회차의 예상 인수액은 후순위 권리 소멸을 전제로 한 분석값입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설인 오피스텔, 다세대주택, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 위치하고, 감정평가상 제반 교통 사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 10층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되어 있으며 내부는 타일·벽지, 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차설비가 설치되어 있으며, 도시가스 개별난방 방식입니다.
• 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로와 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 세장형으로 업무시설 부지 등으로 이용됩니다.
• 용도 및 규제. 일반상업지역에 속하며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 방화지구에 포함됩니다. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,864,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 금액만으로 개별 오피스텔의 적정 매매가격을 산정할 수는 없습니다.
• 환금성. 서면역 인근 입지 및 주거용 오피스텔이라는 특성이 확인되지만, 개별 호실의 실거래가격·거래량·임대수익률은 확인되지 않습니다. 객관적인 환금성과 가격 수준은 추가 거래자료가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 802호 임차인 특정. 김동욱의 임차권등기와 실제 점유관계를 확인하고, 다른 전입자 중 802호와 관련된 인원이 있는지 호실별로 대조해야 합니다.
• 임차권의 배당 및 말소 확인. 김동욱의 보증금 65,000,000원, 전입 2019.08.02, 점유개시 2019.08.03, 확정일자 2024.06.07을 원본과 비교하고 매각물건명세서의 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 공동담보 현황. 남부산농업협동조합의 공동담보목록 제2018-262호, 다른 담보물의 매각 진행 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기와 관련하여 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 처리할 사항을 확인해야 합니다.
• 임영준 관계 확인. 가압류 채권자와 현황조사상 동일 이름으로 나타나는 인원의 실제 관계 및 임차관계 진정성을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 조사. 부전수목하우스의 동일 면적·유사 층수 거래, 최근 매매가격과 실제 임대조건을 확인해야 합니다. 감정가만으로 저가 매수 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 명도 및 현장 확인. 실제 점유자, 사용 형태, 내부 상태 및 인도 가능 여부를 확인하고 필요한 명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 비용과 기타 공과금 등을 관리주체와 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “매수 적정성”은 다르다

부산지방법원 2024타경56667의 권리 흐름은 2018년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 802호에 특정된 김동욱의 임차권은 보증금 65,000,000원이고, 전입 및 점유개시가 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력 인수형으로 분류되지 않습니다. 제시된 배당 분석과 유찰 시나리오의 예상 매수인 인수액도 모두 0원입니다.

그러나 현황조사에 등장하는 여러 전입자의 실제 호실과 점유관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 민간임대주택 등록과 공동담보 관계 역시 점검이 필요합니다. 따라서 인수 예상액 0원을 곧바로 모든 임차·명도 위험이 해소되었다는 뜻으로 받아들일 수는 없습니다.

가격 판단도 보류해야 합니다. 감정가 92,000,000원은 확인되지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 시장가격보다 저렴해지는 것도 아닙니다.

결론적으로, 등기상 예상 인수액은 0원이지만 실제 임차관계와 가격 검증이 완료되지 않은 물건입니다. 802호 점유자 및 임차권을 특정하고, 민간임대주택 등록·공동담보 현황을 확인한 뒤 최근 실거래가격과 비교해야 매수 적정성을 판단할 수 있습니다.