부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 4층 403호에 대한 임의경매입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가상 주거용으로 이용되는 것으로 보입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원입니다. 남부산농업협동조합이 신청한 경매로, 신청채권자 청구액은 2,500,000,000원입니다.

권리분석의 출발점은 2018년 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 가압류와 주택임차권등기가 기재되었습니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리의 소멸을 예상할 수 있지만, 실제 점유자 및 민간임대주택 등록관계까지 확인해야 매수 후 부담을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 임차권은 후순위

2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 경매 신청도 같은 근저당권자인 남부산농업협동조합이 했습니다. 따라서 이 근저당권 자체와 그 뒤에 설정된 가압류·임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 등기 임차권과 다수 전입자의 구분

403호에 대한 임차권등기에는 전지혜가 임차인으로 명시되어 있습니다. 보증금은 100,000,000원, 전입·점유개시일은 2020.08.13, 확정일자는 2020.07.20입니다.

한편 현황조사에는 여러 명의 전입자가 기재되어 있으나, 대부분의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 이들을 모두 403호의 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 아래 표는 본 호실에 임차권등기가 있는 사람과 호실별 귀속을 추가 확인해야 하는 조사 대상자를 구분한 것입니다.

③ 추가 전입자 — 403호 귀속 여부 확인 대상

다음은 현황조사상 전입이 기재되어 있으나 점유 부분과 임대차 조건을 확정하기 어려운 대상자입니다. 모두 기재된 전입일이 말소기준인 2018.08.20 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석되지만, 실제 호실·점유개시·계약관계가 확인되지 않은 상태에서 확정적인 명도 판단을 해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 매각되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 남부산농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조이며, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없는 것으로 계산되어 있습니다.

집행비용 2,368,000원은 추정치입니다. 위 표는 근저당권·가압류 중심의 계산으로, 임차인에 대한 실제 배당액과 당해세·최우선변제는 확정 반영되어 있지 않습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

유찰에 따라 매각대금이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 현재 확인된 임차권은 말소기준보다 후순위이므로 미배당 보증금이 증가한다는 이유만으로 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다.

위 인수 추정은 각 회차의 권리관계가 현재와 동일하다는 전제입니다. 새로운 선순위 권리나 법정 우선변제 사항이 확인되면 분석을 수정해야 합니다.

⑥ 시세 비교 — 가격 적정성 판단 보류

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가가 최근 시세보다 높은지 낮은지, 신건 최저매각가가 합리적인 수준인지 판단하기 어렵습니다. 감정가 자체를 시장가격으로 간주하거나 유찰 시 가격이 내려간다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 소재하며 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화전·화재경보설비, 승강기, 타워주차설비, 도시가스 개별난방 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 실제 이용 형태와 관련 규정은 입찰 전 확인 대상입니다.
• 도로. 남동측 약 3~4미터 폭의 도로와 접합니다. 차량 진출입과 타워주차설비의 실제 이용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며, 공부상 오피스텔과 현황 주거용 이용의 차이가 기재되어 있습니다.
• 환금성. 서면역 근거리라는 교통 여건은 확인되지만 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 개별 호실의 환금성을 확정 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 403호 실제 점유자 특정. 현황조사에 기재된 다수 전입자 가운데 실제로 403호를 점유하는 사람과 해당 호실에 대한 임대차계약이 존재하는 사람을 구분해야 합니다.
• 전지혜 임차권 검증. 100,000,000원 임차보증금의 계약내용, 배당요구, 현재 점유 여부 및 매각 후 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 합산 금지. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원 등은 403호 귀속 여부가 확인되지 않았으므로 해당 호실의 확정 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 임영준 관계 확인. 가압류 채권자와 전입 조사 대상자의 동일성이 확인되므로 실제 임대차관계와 채권 발생 원인을 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기와 관련한 임대의무기간, 등록말소 여부 및 경매 이후 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당은 공동담보로 설정되어 있습니다. 다른 담보물의 현황과 채권 잔액을 확인하되, 공동담보 채권최고액을 본 호실의 매수인 인수액으로 오인하지 않아야 합니다.
• 실거래 확인. 감정가 112,000,000원이 적정한지는 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확보한 후 비교해야 합니다.
• 인도·관리비·주차 확인. 실제 점유자와 인도 가능성, 체납 관리비의 공용부분, 타워주차설비 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 예상배당표의 집행비용과 근저당 배당은 추정치이며, 임차인 최우선변제·당해세 등에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 매각서류 최신본 확인. 2026.09.30 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 전망과 실제 인도 위험은 별개”

부전수목하우스 403호의 말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 전지혜의 100,000,000원 임차권은 그보다 늦게 대항요건을 갖춘 후순위 권리로, 현재 분석상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 이것만으로 물건을 단순한 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 다수 전입자의 호실별 귀속이 확인되지 않았고, 민간임대주택 등록관계도 남아 있습니다. 특히 가압류 채권자 임영준이 전입 조사 대상자로도 나타나므로 임대차와 채권관계를 구분해 검증해야 합니다.

가격 역시 별개의 문제입니다. 신건 최저매각가 112,000,000원을 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 시나리오가 있더라도 실제 시장가치를 확인하기 전에는 가격상 이점으로 단정할 수 없습니다.

핵심은 403호의 실제 점유·임대차관계 확인, 민간임대주택등기 처리, 최근 실거래가격 검증입니다. 이 사항들이 확인되기 전까지는 인수 추정 0원을 잠정적인 권리분석 결과로만 보고, 가격과 인도 위험에 대한 최종 판단을 보류하는 것이 타당합니다.