부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 10층 1006호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 건물입니다. 최초 소유자 이명우가 2018년 남부산농업협동조합에 근저당권을 설정했고, 이후 김본선·윤종대·윤희찬에게 소유권이 이전되었습니다. 해당 근저당권을 기초로 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 근저당의 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 공동담보목록이 기재된 근저당으로, 이 금액을 해당 호실에만 발생한 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구액은 2,500,000,000원입니다. 최저매각가와 채권 규모 사이의 차이가 크지만, 소멸하는 근저당의 미배당금이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
실제 점검 대상은 별도로 존재합니다. 김혜리의 주택임차권등기, 민간임대주택등기, 현황조사상 다수 전입자, 매각물건명세서의 최종 인수 조건입니다. 권리 소멸 예상과 실제 점유 해소는 구분해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 10층 1006호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 해당 호실 10층 1006호 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 이전 | 2018.10.30 · 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 | 81,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매수인 인수 | 배당모형상 0원 · 최종 매각조건 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 후순위
② 임차인 분석 — 등기 임차권과 전입자 구분
1006호와 직접 연결되는 등기 임차권자는 김혜리입니다. 김혜리는 전유부분 전부에 관하여 보증금 68,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 임대차계약일은 2021.08.17, 점유개시일은 2021.09.04, 주민등록일은 2021.09.30, 확정일자는 2021.08.19입니다.
말소기준 근저당의 설정일은 2018.08.20으로 김혜리의 점유개시·전입·확정일보다 앞섭니다. 따라서 기재된 날짜에 따르면 김혜리는 선순위 근저당에 대항하는 임차인이 아니며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 다만 보증금 미회수 가능성과 실제 점유·명도 문제는 별개입니다.
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜리 1006호 전유부분 전부 |
68,000,000원 | 전입 2021.09.30 점유개시 2021.09.04 |
2021.08.19 | 선순위 근저당에 대항 불가 | 근저당 후순위 배당 여부 확인 |
소멸 예정 모형상 0원 |
김혜리 임차권등기: 2024.08.09 접수 · 을구 2번. 배당요구 접수일 2024.08.09. 보증금 68,000,000원은 배당모형상 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 배당 여부 및 미회수금, 임차권등기 말소·점유 해소는 최종 확인 대상입니다.
현황조사 전입자 — 호실별 귀속 확인 필요
현황조사에는 김혜리 외에도 다수의 전입자가 기재되어 있습니다. 그러나 이들의 점유 부분은 미상으로 표시되어 있어 모든 사람이 1006호의 실제 임차인이라고 볼 수 없습니다. 감정평가 대상이 부전수목하우스 201호 외 41개호라는 점도 고려해야 합니다. 현황조사의 각 전입자를 해당 호실과 대조하는 작업이 필요합니다.
아래 인원은 모두 기재된 전입일이 2018.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 그 전입일만을 기준으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 호실 등이 미상인 사람은 대항력 유무를 최종 확정하지 않고 추가 확인 대상으로 분류합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미확인 | 후순위 전입 · 확정일자·승계 미확인 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 관계 확인 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 | 미확인 | 후순위 전입 · 확정일자·승계 미확인 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 후순위 전입 · 우선변제 미상 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미확인 | 후순위 전입 · 나머지 미상 |
위 전입자들은 1006호의 실제 임차인으로 확정된 명단이 아닙니다. 실제 임차인 수와 해당 호실의 점유자는 호실별 현황조사 및 매각물건명세서 대조 후 확정해야 합니다. 김하늘의 보증금 70,000,000원 및 강희정의 보증금 5,000,000원을 김혜리의 보증금과 합산해 1006호 인수금으로 계산하지 않습니다. 강희정의 월차임은 450,000원으로 기재되어 있습니다.
③ 배당 분석 — 매수인 인수와 채권 미배당은 다르다
최저매각가 81,000,000원에 낙찰된다는 가정의 배당모형입니다. 집행비용 1,858,000원을 공제하고 남부산농업협동조합에 79,142,000원이 배당되며, 임영준 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 남부산농업협동조합 근저당 | 3,000,000,000원 | 79,142,000원 |
| 임영준 가압류 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
배당표는 채권최고액 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김혜리 등 임차인의 실제 배당 결과를 확정하는 표가 아닙니다. 우선변제권자의 실제 배당액과 채권 잔액은 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 2,925,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 2,941,766,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 2,954,493,120원 | 0원 |
회차별 모형에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 낙찰가가 내려갈수록 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 이는 채권자 측의 배당 부족을 나타내는 것이지, 낙찰자가 그 부족액을 추가로 지급해야 한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 시세 분석 — 가격 메리트 판단 보류
감정가는 81,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 하지만 같은 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 시세 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
특히 공부상 업무시설이면서 실제로는 주거용으로 사용되는 오피스텔이라는 점을 고려해야 합니다. 단순히 일반 아파트의 가격 흐름을 적용해서는 안 되며, 유사 오피스텔의 실거래 및 임대수익과 함께 환금성을 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주거환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장과 근거리 도시철도 1호선 서면역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차설비와 도시가스 개별난방이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로와 접합니다. 주차와 차량 이용 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 평가되었습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 서면역 근거리의 업무·주거 혼재 지역이라는 입지 특성이 있으나, 동일 유형의 최근 거래가격을 확인하지 못해 실제 매각 가능가격이나 매각 기간을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 1006호 임차권 확인. 김혜리의 임차보증금 68,000,000원, 임차권등기 소멸 조건 및 배당 여부를 최신 매각물건명세서로 확인합니다.
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 다수 전입자 중 1006호와 관련된 사람을 구분하고, 실제 점유 및 명도 가능성을 확인합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 호실 귀속이 확인되지 않은 김하늘·강희정의 보증금을 1006호의 확정된 인수액으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 현황과 경매 후 처리, 관련 임대차관계 및 잔존 의무를 확인합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-262호와 실제 채무 잔액을 확인하고, 채권최고액 3,000,000,000원을 단일 호실의 인수 채무로 오해하지 않습니다.
- 가압류 채권자 관계 확인. 임영준의 전입 기록과 가압류 사이의 관계를 확인하되, 동일명이라는 사정만으로 가장임차인 여부를 단정하지 않습니다.
- 실거래 비교. 부전수목하우스와 주변 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래, 임대차 보증금과 월세를 대조해 가격 적정성을 판단합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 점유자 인도에 필요한 절차·비용을 확인합니다.
- 최종 서류 확인. 2026.09.30 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 및 사건 진행상태를 다시 확인합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 예정 ≠ 모든 위험 해소”
부산 부전수목하우스 1006호는 2018년 남부산농업협동조합 근저당을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 후순위 가압류와 김혜리의 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기된 보증금 68,000,000원의 임차권이 존재하고, 현황조사에는 실제 점유 호실이 확인되지 않은 전입자들이 다수 등장합니다. 민간임대주택등기의 처리와 실제 점유관계까지 확인해야 권리 소멸 예상이 인수·명도 측면의 안전으로 이어지는지 판단할 수 있습니다.
또한 최저가 81,000,000원을 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그 자체로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리상 인수 0원은 잠정 확인, 실제 임차인·점유관계와 가격 적정성은 확인 필요. 이 물건은 임차관계와 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 오피스텔입니다.
