부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 2층 203호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 주거용으로 파악됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

말소기준은 남부산농업협동조합이 2018.08.20 설정한 근저당입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 2,500,000,000원입니다. 이 금액들을 이 오피스텔 한 호실의 개별 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

권리 순위 자체보다 주의해서 살펴볼 부분은 임차인과 실제 점유관계입니다. 203호 전체에 관한 주택임차권등기가 존재하고, 현황조사에는 여러 전입자가 등장합니다. 이들이 모두 203호의 별도 임차인이라는 근거는 없지만, 그렇다고 점유문제가 전혀 없다고 결론내릴 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계는 확인

최초 소유자 이명우 명의의 소유권보존등기와 근저당권설정은 같은 날짜에 이루어졌습니다. 이후 김본선·윤종대·윤희찬에게 소유권이 이전되었고, 근저당 채무자는 윤종대로 변경되었습니다.

2022.12.07에는 민간임대주택등기가 기재되었습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 명시되어 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 의무의 존속 여부는 일반 근저당 말소와 구분하여 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 203호 임차권과 다수 전입기록 구분

이 물건에서 203호와 직접 연결되는 임차권은 이영진의 주택임차권등기입니다. 등기에는 제203호 전유부분 전부가 임차범위로 명시되어 있습니다. 보증금은 94,500,000원, 주민등록일 및 점유개시일은 2021.10.20입니다.

반면 현황조사에 등장하는 다른 전입자들은 대부분 해당 호실이 명확하게 특정되어 있지 않습니다. 건물 전체의 전입기록이 섞였을 가능성도 있으므로, 이들을 모두 203호의 독립된 임차인으로 계산하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 정리했습니다. 전입일 외에 실제 점유·계약관계가 미확인인 경우 최종 대항력 판단에는 추가 확인이 필요합니다. 호실이 특정되지 않은 전입자는 203호의 별도 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 판단 보류

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 112,000,000원으로 같습니다. 하지만 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

유찰 시나리오상 최저가가 낮아지는 것은 확인되지만, 이는 감정가 대비 할인일 뿐입니다. 실거래 시세보다 저렴해지는지를 의미하지는 않습니다. 또한 인수 위험이 추가로 확인되면 낙찰가 외 부담이 발생할 수 있으므로 시세 비교는 그 부담까지 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

신건 매각가를 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보 근저당의 실제 배당액은 공동담보 관계 및 다른 담보물의 진행·배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 배당요구는 반영되지 않았으며, 위 표는 이영진 등 임차인의 실제 배당액이나 최종 배당순위를 확정한 표가 아닙니다.

위 추정에 따르면 매각대금에서 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 가압류 채권자 임영준과 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

채권자 미배당 합계는 2,895,368,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 산정한 채권 부족분이지, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 실제 채무액·공동담보 배당관계와도 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수액은 별개

* 매수인 인수액은 확인된 말소기준 및 현재 배당 시뮬레이션을 전제로 한 추정치입니다. 호실 미특정 전입자, 실제 점유관계 및 기타 매각조건 확인 전에는 최종 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근. 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차설비 및 도시가스 개별난방 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 파악됩니다. 임대차 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 도로. 남동측 약 3~4미터 폭의 도로와 접합니다. 실제 차량 진출입 및 주차시설 이용조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용상태의 차이를 고려해야 합니다.
• 환금성. 주변에 오피스텔과 주거시설이 혼재하지만 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 실제 매매수요와 처분가격은 추가 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 203호의 실제 임차인 확정. 이영진의 임차권등기가 203호 전체에 관한 것임을 확인하고, 다른 전입자들이 해당 호실에 거주하는지 별도로 조사해야 합니다.
• 이영진의 현재 점유 및 보증금. 임차권등기 당시의 임대차 내용과 현재 점유상태, 임차권 말소 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 이름·전입일 및 보증금이 불명확한 점유 기재에 대해서는 대항력을 단정하지 말고 실제 점유 여부와 관련 계약서를 확인해야 합니다.
• 배당요구 내용 대조. 배당요구가 접수된 전입자들의 호실, 보증금, 확정일자 및 배당 자격을 확인해야 합니다. 단순 접수 기록만으로 실제 배당액이나 매수인 부담이 확정되는 것은 아닙니다.
• 임영준의 권리관계. 가압류 채권자와 전입자가 동일인으로 기재되어 있으므로 가압류 원인채권과 임대차계약의 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 남부산농업협동조합의 근저당에는 공동담보목록이 존재합니다. 해당 물건에 관한 실제 배당 및 다른 담보물의 경매 진행상황을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 등록·임대의무 관련 처리사항을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 임대조건을 조사한 뒤 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자의 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 최신 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 점유와 가격은 아직 미확정”

부산 부전수목하우스 203호는 말소기준 근저당이 명확하고 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 분명한 물건입니다. 이영진의 임차보증금 94,500,000원은 확인된 전입일과 말소기준의 선후관계상 매수인 인수 대상으로 분석되지 않습니다.

그러나 현황조사상 다수 전입자와 호실 미특정 기록이 존재하며, 성명·전입일 등이 불명확한 점유 기재도 남아 있습니다. 따라서 203호의 실제 임차인 및 점유자를 확정하기 전에는 권리위험이 완전히 해소되었다고 보기 어렵습니다.

여기에 민간임대주택등기의 매각 후 처리, 공동담보 관계 및 최근 실거래 시세 확인이 필요합니다. 신건 최저가 112,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로는 가격 메리트가 입증되지 않습니다.

결론적으로, 등기상 인수 추정액은 0원이지만 실제 점유·임대차관계와 시장가격을 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류해야 하는 오피스텔입니다. 가격을 낮춰 받는 것보다 먼저 해결해야 할 문제는 203호에 누구의 어떤 권리가 존재하는지를 정확히 확인하는 것입니다.