부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 10층 1001호에 대한 임의경매입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔로 파악됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이고 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 남부산농업협동조합이며 청구금액은 2,500,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 점은 근저당권의 소멸과 임차인의 실제 점유 문제를 나누어 보는 것입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 가압류와 주택임차권등기가 존재하지만, 제시된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 현황조사에 등장하는 사람들의 실제 점유 호실과 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 남부산농협 근저당

말소기준권리는 2018.08.20 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 남부산농업협동조합이 근저당권자이고 설정 당시 채무자는 이명우이며, 2018.10.30 계약인수에 따른 근저당권 변경으로 채무자가 윤종대로 기재되었습니다. 공동담보목록도 존재합니다.

임영준의 가압류는 2024.04.09 접수되었고, 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정은 2024.05.27 접수되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위로, 제시된 분석에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 임차권등기와 다수의 현황조사 등재자

임차인 관련 조사에는 37명이 등장합니다. 다만 이 명단을 모두 1001호의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 감정평가는 201호 외 41개 호실을 함께 언급하고 있으며, 조사 명단의 대부분은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 1001호의 실제 점유자와 다른 호실의 관계인을 구분하는 작업이 필수입니다.

위 명단은 현황조사와 임차권등기 등에서 확인된 사람을 정리한 것으로, 모든 사람이 1001호의 실제 점유자라는 의미는 아닙니다. 대항력 없음 표시는 제공된 전입일과 말소기준권리를 비교한 판정이며, 우선변제 및 보증금 승계는 실제 점유 호실·임대차 원본·최우선변제 요건 등을 확인해야 최종 판단할 수 있습니다. 보증금이 확인된 서로 다른 사람의 금액을 1001호의 인수보증금으로 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 판단 보류

감정가와 신건 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 할인된 가격인지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 2,056,000원을 공제한 89,944,000원이 남부산농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자 임영준에게 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

⑤ 회차별 매각·배당 시나리오

유찰 회차별 금액은 제시된 시나리오 기준입니다. 실제 최저매각가격과 기일은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 세금·임차인 최우선변제 및 공동담보 관련 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

어느 시나리오에서도 신청채권자 청구금액 2,500,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 그러나 신청채권자의 미회수액이나 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 시세 대비 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설인 오피스텔, 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 위치하고, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차 설비와 도시가스 개별난방이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로와 접합니다. 타워주차 이용 가능 여부와 실제 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용으로 파악됩니다. 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 실제 이용 및 임대사업 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 1001호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 서면역 근거리의 주거용 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 실제 거래량·거래가격·공실률·임대수익률이 확인되지 않았으므로 매각 용이성이나 수익성을 확정적으로 판단하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1001호 실제 점유 확인. 현황조사 등재자 중 1001호의 실제 점유자가 누구인지 확인하세요. 다른 호실 임차인까지 이 물건의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
• 김유리 임차권등기 확인. 보증금 68,250,000원, 전입일 2021.09.02, 확정일자 2021.07.23 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요. 말소 여부와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 현황조사 명단의 점유 호실, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 소액임차인 최우선변제와 실제 배당순위도 별도로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2022.12.07 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 실제 채무잔액, 다른 담보물의 배당관계를 확인하세요. 채권최고액 3,000,000,000원을 이 호실만의 확정 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
• 임영준의 권리관계 확인. 가압류 채권자와 현황조사상 전입자의 동일인 여부, 채권 원인 및 실제 임대차관계를 확인하세요.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물과 유사 면적의 최근 실거래 및 최신 거래를 확인하고, 감정가 92,000,000원과 비교하세요. 현재로서는 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.
• 현장·관리비 확인. 내부 상태, 실제 주거 사용, 주차시설, 점유상태 및 미납 관리비를 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 기일 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 위험 0원”

부산 부전수목하우스 1001호는 말소기준 근저당권 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 주택임차권등기와 다수의 현황조사 등재자가 확인되는 만큼 실제 점유 및 임대차관계를 단순하게 판단하기는 어렵습니다.

신건 최저가 92,000,000원에 매각되더라도 예상 채권 미배당액은 2,915,056,000원이며, 이 금액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 실제 배당은 공동담보 관계와 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 신건 가격이 시세보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 결론은 등기상 인수 0원 예상, 점유·민간임대등기 확인 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 입찰 판단의 선행 조건은 1001호의 실제 점유자 특정과 최근 시세 및 매각물건명세서 원본 확인입니다.