부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 8층 803호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2018년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-262호에 연결되어 있으므로 채권최고액 자체를 803호 한 호실의 개별 채무나 가치로 읽어서는 안 됩니다.
현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분입니다. 2024년 5월 27일 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구금액은 2,500,000,000원입니다. 현재 회차 114,000,000원 매각을 가정하면 집행비용을 제외한 111,604,000원이 근저당권자에게 배당되고, 나머지 채권 미회수액이 크게 남지만 이 미회수액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 8층803호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권·가압류는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.12.26 등기된 박윤정의 주택임차권, 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류, 2024.05.27 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 특히 박윤정은 803호 전유부분 전부에 대해 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2020.11.16, 전입·점유개시일 2020.12.17, 확정일자 2020.11.16으로 등기돼 있으나 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 803호 특정 임차권과 사건 전체 임차관계를 분리해서 봐야 한다
이 사건에서 확인되는 임차관계는 총 37명입니다. 그중 박윤정만 “건물 전유부분의 전부”로 점유 부분이 특정되어 있고, 등기부상 주소도 803호입니다. 나머지는 점유 부분이 미상으로 표시되어 있어 803호 실제 점유 여부를 별도로 대조할 필요가 있습니다. 모든 임차관계의 전입일은 2018.08.20 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 미상 | 2023.05.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 미상 | 2019.09.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 미상 | 2023.01.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 미상 | 2021.10.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 미상 | 2021.07.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 미상 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 미상 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 미상 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 미상 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 미상 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.10.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 미상 | 2020.07.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 미상 | 2023.11.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 미상 | 2019.12.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 미상 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 미상 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 미상 | 2019.09.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 미상 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 미상 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 미상 | 2023.05.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 미상 | 2021.08.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 미상 | 2023.08.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 미상 | 2021.11.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 미상 | 2021.09.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 건물 전유부분의 전부 | 2020.12.17 | 100,000,000원 | 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 3,005,000,000원 중 111,604,000원이 배당되고 미배당액은 2,893,396,000원입니다. 이 미배당은 채권자 측 회수 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 2,893,396,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 2,915,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 2,933,753,280원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리 도시철도 1호선 서면역이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 803호 실제 점유자 특정. 박윤정은 803호가 명시되지만 사건의 다른 임차관계는 점유 부분이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 박윤정 임차권 원본 확인. 보증금 100,000,000원, 계약일·확정일자 2020.11.16, 전입·점유 2020.12.17, 임차권등기 2023.12.26으로 말소기준보다 후순위인지 원본 등기와 일치 여부를 다시 확인합니다.
- 임영준 관계 확인. 임차관계 명단의 임영준과 5,000,000원 가압류 채권자가 동일인으로 표시되어 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 관련 서류에서 현재 상태를 확인합니다.
- 공동담보 구조 확인. 3,000,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2018-262호와 연결되어 있으므로 803호만의 채무로 단정하지 말고 공동담보 범위와 배당관계를 확인합니다.
- 미납 관리비·세금. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 단순”은 다른 문제
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 803호에 특정된 박윤정의 100,000,000원 임차권은 그보다 후순위입니다. 가압류와 임차권등기 역시 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 사건 전체에는 37명의 임차관계가 확인되고 대부분 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “보증금을 떠안느냐”보다는 실제 803호를 누가 점유하고 있는지, 어떤 임차관계가 803호와 연결되는지를 확정하는 것입니다. 여기에 민간임대주택등기와 임영준의 가압류·임차관계 중첩도 확인 대상입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 사실관계 확인을 생략하기에는 임차관계가 복잡한 사건입니다.
