부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 10층 1002호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 현황은 주거용 오피스텔로 보여짐입니다. 등기 흐름의 기준은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 2024.04.09 임영준의 가압류 5,000,000원과 2024.05.27 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 임차관계가 단순하지 않습니다. 현황조사상 임차인은 37명이고, 전입일은 2018.08.31부터 2024.03.22까지로 모두 말소기준일 2018.08.20 이후입니다. 따라서 조사된 임차인들은 대항력이 없지만, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 임차인으로 조사된 임영준은 등기부의 가압류 채권자 임영준과 동일한 이름으로, 관계인 여부 및 실제 임대차관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 10층1002호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용(오피스텔)로 보여짐 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 소유권이전 | 2018.10.30 · 2018.09.01 매매 · 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2018.08.20 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2018.10.30 근저당권 채무자가 윤종대로 변경됐고, 2024.04.09 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 2022.12.07 민간임대주택등기도 존재하므로 해당 등기의 매각 후 효력은 입찰 전 원본에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 37명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 조사된 37명 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 모두 2018.08.20 이후여서 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당요구가 확인되는 임차인은 9명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,056,000원을 제외한 89,944,000원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 가압류와 소유자 교부액은 0원입니다. 채권 총액 대비 미배당은 2,915,056,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 2,915,056,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 2,933,124,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 2,947,579,840원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 현재 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 채권 미배당은 현재 회차 2,915,056,000원에서 1회 유찰 시 2,933,124,800원, 2회 유찰 시 2,947,579,840원으로 커집니다. 이는 채권자의 배당 부족을 보여주는 수치이며 그 자체가 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 2,864,000원/㎡, 토지면적 261.5㎡이며 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 37명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자 미상자가 많아 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 김하늘. 보증금 70,000,000원이 확인되지만 전입일은 2021.11.02로 말소기준 이후입니다.
- 강희정. 보증금 5,000,000원·차임 450,000원, 전입일 2023.08.07로 말소기준 이후입니다.
- 임영준. 임차인 이름과 가압류 채권자 이름이 동일하므로 실제 계약관계와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기가 존재하므로 매각 이후 법적 효력과 의무 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 92,000,000원이지만 실거래 시세 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순위 자체는 비교적 선명합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 임차인 37명도 모두 기준일 이후 전입이어서 대항력은 없습니다.
다만 임차인 수가 많고 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 임영준의 관계인 가능성과 민간임대주택등기까지 존재합니다. 여기에 실거래 시세 비교자료도 없어 신건 92,000,000원의 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 이 물건은 등기상 인수액보다 임대차 실체 확인과 가격 검증이 더 중요한 오피스텔입니다.
