부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 2층 204호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보여짐입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 핵심 말소기준권리는 2018.08.20. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다.
눈에 띄는 부분은 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 인원은 37명으로 많지만, 전입일은 가장 빠른 양진호의 2018.08.31.을 포함해 모두 말소기준일인 2018.08.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전원 대항력 없음이고, 박재완의 80,000,000원 주택임차권등기도 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 2층204호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔로 보여짐 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2018.08.20
말소기준권리는 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.04.09. 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27. 임의경매개시결정, 2024.12.11. 박재완의 임차보증금 80,000,000원 주택임차권은 모두 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 37명 모두 말소기준 뒤 전입
조사된 임차인·전입자는 37명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원, 박재완 80,000,000원이며, 나머지 34명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일 기준으로는 37명 모두 2018.08.20. 이후여서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.05 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.05 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.26 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.18 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.03 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.01 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.30 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.11 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 배당구조를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원입니다. 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트를 임의로 가점하지 않고, 현재 확인 가능한 배당구조와 회차별 채권 미배당 규모를 중심으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 112,590,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,005,000,000원 중 예상 배당액은 112,590,000원이고, 미배당액은 2,892,410,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화전·화재경보· 승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,864,000원/㎡, 토지면적 261.5㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 37명 점유관계 확인. 실제 현재 점유자와 퇴거 대상, 이미 퇴거한 전입자 여부를 현황조사·전입세대열람 등 원본으로 다시 확인합니다.
- 보증금 미상 34명. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 보증금·계약관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 박재완 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입 2019.09.04, 확정일자 2023.09.15, 주택임차권등기 2024.12.11.로 모두 말소기준권리 이후임을 원본에서 확인합니다.
- 임영준 관계 확인. 가압류 채권자와 임차인 명단의 임영준이 동일인인지, 실제 임대차관계가 있는지 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 후 효력과 말소 여부, 임대의무 관련 영향을 법원 서류와 등기부에서 확인합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 비교치 없이 감정가 115,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
권리 순위만 보면 명확합니다. 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 37명의 전입은 모두 그 이후입니다. 박재완의 80,000,000원 주택임차권등기도 후순위라 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 37명 중 34명의 보증금이 확인되지 않고, 민간임대주택등기가 있으며, 임영준의 관계인 여부 확인도 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교근거도 확인되지 않아 115,000,000원의 가격 매력을 별도로 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 후순위 임차관계로 인수위험은 낮지만, 다수 점유자와 서류 확인 부담 때문에 원본 검증이 중요한 물건입니다.
