부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 8층 806호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 파악된 물건입니다. 말소기준은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2018-262호가 기재돼 있습니다.
2018.10.30 김본선·윤종대·윤희찬이 각각 3분의 1 지분으로 소유권을 이전받았고, 거래가액은 49,900,000원입니다. 같은 날 근저당 채무자는 윤종대로 계약인수됐습니다. 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류, 2024.05.27 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 8층806호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 민간임대주택등기는 별도 확인
기준점은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.04.09 임영준 가압류와 2024.05.27 경매개시결정은 그 뒤에 들어왔고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 금액으로 인수하는 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 관계 — 37명 모두 전입이 말소기준 이후
현황조사 등에 나타난 점유·임차 관련자는 37명입니다. 가장 빠른 전입일도 2018.08.31로, 말소기준 근저당 설정일인 2018.08.20보다 늦습니다. 제공된 판단에 따라 37명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금이 확인된 사람은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원이며, 강희정은 월 450,000원의 차임도 확인됩니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 79,142,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,005,000,000원 중 채권자 배당액은 79,142,000원, 미배당액은 2,925,858,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근으로, 주위에 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당과 공동담보목록 제2018-262호를 등기 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구의 매각 후 취급을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 37명 점유관계 확인. 실제 806호 점유자와 각 전입자의 점유 부분, 계약관계, 현재 거주 여부를 현황조사와 직접 대조하세요.
- 보증금·최우선변제 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원 외 다수의 보증금이 미상이며 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영돼 있지 않습니다.
- 배당요구자 확인. 하성빈·전지혜·한연우·정이원·민병수·표희수·양진호·신다슬·송성찬의 배당요구 접수와 각 채권 내용을 확인하세요.
- 임영준 관계 확인. 임차 관련자와 가압류 채권자의 이름이 동일하므로 관계인 여부와 실제 임대차관계를 원문으로 검토하세요.
- 가격 판단 분리. 이 분석에서 확인되는 것은 권리와 배당 구조입니다. 응찰가는 별도의 실거래·매물가격 검토와 분리해 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 경매”는 다르다
이 사건의 기준 권리는 분명합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 37명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 금액만 놓고 보면 최저가 81,000,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
다만 이 물건은 임차관계가 단순한 사건이 아닙니다. 점유·임차 관련자가 37명이고, 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 사람이 다수이며, 배당요구자도 9명입니다. 여기에 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 핵심은 “선순위 보증금을 인수하느냐”가 아니라 “다수 점유관계와 실제 배당·명도 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐”입니다. 권리상 금액 인수는 0원이지만, 입찰 전 원문 대조가 특히 중요한 오피스텔입니다.
