부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 8층 801호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 파악됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이들은 2018.10.30 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 49,900,000원입니다.
권리순위의 출발점은 그보다 앞선 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2018-262호가 기재되어 있습니다. 이후 2018.10.30 계약인수로 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 2024.05.27 남부산농업협동조합이 임의경매를 개시했고, 경매 신청채권액은 2,500,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 8층801호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 · 10층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 소유권 이전 | 2018.10.30 · 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 권리·전입
등기부상 구휘제의 주택임차권은 2024.03.18 접수됐고, 보증금은 68,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.27, 주민등록일은 2021.08.27, 점유개시일은 2021.08.28입니다. 모두 2018.08.20 말소기준근저당보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 해당 임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
현황조사에 나타난 다른 전입자 역시 전입일이 말소기준일보다 뒤입니다. 가장 이른 전입으로 기재된 양진호도 2018.08.31 전입입니다. 따라서 현재 자료에서 이들 전입자를 선순위 대항력 임차인으로 볼 근거는 없습니다. 다만 상당수는 보증금·확정일자가 특정되지 않아 실제 점유호실과 계약관계, 최우선변제 해당 여부는 매각 전 원본 확인이 필요합니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 68,000,000원 | 2024.03.18 | 없음 | 후순위 | 없음 |
구휘제의 확정일자는 2021.07.27이며 말소기준근저당 2018.08.20보다 후순위입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 현재 할인 없음
현재 회차는 감정가의 100%인 92,000,000원이 최저매각가입니다. 제시된 시나리오에서는 1회 유찰 시 73,600,000원, 2회 유찰 시 58,880,000원으로 내려가며, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 2,915,056,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 2,933,124,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 2,947,579,840원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
92,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,056,000원을 제외한 89,944,000원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 임영준 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당액은 2,915,056,000원이지만 이는 매수인 인수액이 아니며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 파악됐습니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근이며, 업무시설(오피스텔)·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재하고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기·타워주차·도시가스 개별난방·소화전·화재경보 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 토지면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권과 공동담보목록 제2018-262호의 원본 기재를 대조하세요.
- 구휘제 임차권. 보증금 68,000,000원, 확정일자 2021.07.27, 주민등록 2021.08.27, 임차권등기 2024.03.18의 순서를 확인하세요.
- 다수 전입자의 실제 점유. 전입자별 실제 점유호실·임대차계약·보증금·확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 임영준 관계 확인. 전입자 임영준과 청구금액 5,000,000원 가압류 채권자 임영준의 동일인 여부와 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 92,000,000원으로 감정가와 같습니다. 권리상 인수 0원과 시세상 저가 매수 여부를 분리해 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유관계가 더 중요하다
이 물건의 법적 기준점은 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 등재된 전입자와 68,000,000원 구휘제 임차권은 모두 그보다 뒤입니다. 배당 시나리오도 신건부터 2회 유찰 구간까지 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
반면 실무 난도는 낮지 않습니다. 다수의 전입자 가운데 보증금·확정일자 등이 특정되지 않은 사람이 있고, 민간임대주택등기와 관계인 중복 정황도 있습니다. 또한 현재 최저가 92,000,000원은 감정가 100%인 신건이므로 권리가 후순위라는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리인수보다 실제 점유·임대차관계 확인과 가격 검증이 입찰 전 최종 관문입니다.
