부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 3층 301호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이면서 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 현재 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 출발점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
특히 박선희의 임차권등기는 보증금 70,000,000원, 전입 2021.01.12, 확정일자 2021.01.12로 확인되지만 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없는 것으로 판정되어 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 다른 전입자도 전입일이 확인되는 경우 모두 2018.08.20 이후입니다. 다만 전입일 자체가 확인되지 않은 명의가 1건 존재하므로 이 부분만큼은 대항력 가능 여부가 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 3층301호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 보여짐 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20 근저당
말소기준권리는 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.07 박선희의 주택임차권 70,000,000원, 2024.04.09 임영준의 가압류 5,000,000원, 2024.05.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 37건은 대항력 없음, 1건은 미상
전입일이 확인되는 점유·임차 관련 명의는 모두 2018.08.20 말소기준권리 이후 전입입니다. 따라서 해당 37건은 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 1건은 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 명의에 대해서는 우선변제 여부도 단정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022-07-27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 우태규 | 2023-05-08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박재완 | 2019-09-04 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김현채 | 2023-01-06 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 최은애 | 2021-10-05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박태민 | 2021-07-29 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 하성빈 | 2023-11-06 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-06-05 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 전지혜 | 2020-08-13 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-08-05 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 한연우 | 2022-10-31 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-08-26 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김하늘 | 2021-11-02 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정이원 | 2020-08-12 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-10-18 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 민병수 | 2022-12-02 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-06-03 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 표희수 | 2019-08-12 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-07-01 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김상아 | 2024-03-22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김민정 | 2022-10-18 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김현우 | 2022-06-29 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박제우 | 2020-07-22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 임영준 | 2023-11-08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조승하 | 2019-12-30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 양진호 | 2018-08-31 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-10-30 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김희수 | 2022-08-05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 구휘제 | 2021-08-27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김동욱 | 2019-08-02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박윤정 | 2020-12-17 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 신다슬 | 2023-06-01 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-08-01 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 천성영 | 2019-09-16 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강희정 | 2023-08-07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 송성찬 | 2021-08-31 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-08-01 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이재훈 | 2023-05-25 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김수진 | 2021-08-20 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이유림 | 2019-09-27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김유리 | 2022-05-09 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 임차미 | 2023-08-08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조유진 | 2023-01-30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강유경 | 2021-11-22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김혜리 | 2021-09-30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박선희 | 2021-01-12 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2021-01-12 · 배당요구 2024-02-07 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가도 90,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없으며, 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 90,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,005,000,000원 가운데 87,980,000원이 배당되고, 미배당은 2,917,020,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 판정 불가 점유 1건은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,864,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 1건 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 명의의 실제 점유 여부, 전입일, 임대차계약을 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 박선희 임차권. 보증금 70,000,000원, 전입·확정일자 2021.01.12의 임차권등기가 존재하지만 말소기준 이후 권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 임영준 관계 확인. 현황조사 명의와 5,000,000원 가압류 채권자 명의가 동일하므로 실제 임대차인지 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 등기 내용과 매각물건명세서의 관련 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 비교 수치가 없으므로 90,000,000원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 채권 미배당이 2,917,020,000원이지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “확인 완료”는 다르다
이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 기준이고, 전입일이 확인되는 37건은 모두 그 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 박선희의 임차권등기와 임영준 가압류도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 관련 명의 1건은 대항력 여부를 판정할 수 없고, 다수 점유 명의의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 비교자료까지 없어 신건 90,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 숫자가 아니라, 미상 점유관계를 먼저 해소한 뒤 실제 시세를 별도로 대조하는 것입니다.
