부산지방법원 2024타경56667. 부전동 부전수목하우스 3층 304호, 공부상 업무시설인 오피스텔이고 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 파악됩니다. 권리의 기준점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후의 박태민 임차권등기, 임영준 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸한다고 정리되어 있습니다.
그러나 이 물건은 “후순위니까 끝”이라고 단순화하기 어렵습니다. 현황조사와 명세서에는 임차·점유 관련 기재가 다수 존재하고, 그 가운데 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않는 대항력 판정 미상 기재 1건이 남습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확정된 후순위 권리만 놓고 본 수치로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 3층304호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2018.08.20의 남부산농업협동조합 근저당입니다. 박태민은 2021.07.29 전입·점유개시, 2021.07.19 확정일자로 말소기준보다 뒤에 있고, 2024.02.28 임차보증금 94,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 전입일 기준으로도 대항력이 없습니다.
② 임차인·점유 현황 — 확인되는 전입자는 모두 말소기준 이후
전입일이 확인되는 기재는 모두 2018.08.20 이후입니다. 따라서 해당 기재들은 말소기준 근저당보다 후순위로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 ‘기사항전’은 주거 사용으로 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 미상이므로 “대항력 없음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 기재는 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금·월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 월 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 94,000,000원 | 2024.02.28 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격·배당 구조 — 신건 1.15억, 선순위 근저당도 전액 회수 못 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건의 실거래 비교치가 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가 대비 할인율”보다 권리·점유 불확실성을 해소한 뒤의 실제 취득비용을 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 2,892,410,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 2,915,056,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 2,933,124,800원 | 0원* |
* 확정된 후순위 권리만 반영한 인수액입니다. 전입일·보증금 미상 기재 1건의 대항력 및 보증금이 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,410,000원을 먼저 제외하면 남는 매각대금 112,590,000원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,005,000,000원 중 112,590,000원만 배당되어 2,892,410,000원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구액 2,500,000,000원 역시 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근이며, 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 1건 최우선 확인. ‘기사항전’의 실제 전입일·보증금·점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 박태민 임차권. 임대차계약일 2021.07.19, 전입·점유개시 2021.07.29, 확정일자 2021.07.19, 보증금 94,000,000원입니다. 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임영준 관계 확인. 임차·점유 기재의 임영준과 가압류 채권자 임영준이 동일 이름으로 표시되므로 관계인 여부와 임차관계 실체를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기 문구의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 사항과 매각 후 등기 처리 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 100%인 115,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 부족. 신건 기준 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당에 전액 소진됩니다. 후순위 배당 여력이 없다는 점은 권리관계 확인 시 중요한 배경입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 후순위 소멸보다 ‘미상 1건’이 핵심
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 전입일이 확인되는 임차·점유 기록은 모두 그 이후입니다. 박태민의 94,000,000원 임차권등기도 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 주거 사용으로 기재된 ‘기사항전’은 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 이 사건은 “확정 후순위 권리는 정리되지만 미상 점유 1건을 해소하기 전에는 실질취득액을 확정하기 어려운 물건”으로 보는 것이 안전합니다. 감정가와 최저가는 115,000,000원으로 같고 실거래 비교 기준도 확인되지 않으므로, 가격 메리트보다 먼저 이 미상 기재의 실체와 민간임대주택등기 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
