부산지방법원 2024타경56667. 이번 물건은 부산진구 부전동 부전수목하우스 5층 501호로, 공부상 업무시설이지만 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이며, 남부산농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
등기상 선순위 근저당권은 채권최고액 3,000,000,000원의 공동담보 근저당권입니다. 신청채권자의 청구액은 2,500,000,000원으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 금액들이 곧바로 501호 한 채에 실제 배당되어야 할 확정 채무액을 의미하지는 않습니다. 공동담보의 범위와 실제 채권잔액은 별도 확인이 필요합니다.
가장 중요한 검토 대상은 임차관계입니다. 김하늘의 임차권등기가 존재하고 현황조사상 다수의 전입자가 확인되지만, 다른 전입자들이 실제로 501호에 거주했는지, 다른 호실의 임차인인지, 현재 누가 점유하는지는 명확하지 않습니다. 이름이 열거되어 있다는 이유만으로 전원을 501호의 임차인으로 합산하거나 보증금 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 5층 501호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) / 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 지상 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 |
김본선 · 윤종대 · 윤희찬 각 공유지분 3분의 1 |
| 소유권이전 | 2018.10.30 · 매매 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 상대보호구역 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차관계는 구분해야 한다
② 임차인 분석 — 501호의 실제 점유관계부터 확인
등기부에 임차권자로 특정된 사람은 김하늘입니다. 현황조사에는 그 밖에도 다수의 전입자가 기재되어 있지만, 상당수의 점유 부분이 미상으로 표시되어 있습니다. 감정평가 대상이 여러 호실을 포함하는 점까지 고려하면, 이 전입자들을 모두 501호의 실제 임차인으로 간주할 수 없습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하늘 | 전유부분 전부 | 70,000,000원 |
2021.11.02 2021.10.13 |
선순위 없음 | 배당 확인 | 등기 소멸 미배당 검증 |
| 강희정 | 미상 | 5,000,000원 월 450,000원 |
2023.08.07 미상 |
선순위 없음 | 확인 필요 | 호실 확인 |
| 김재은 | 미상 | 미상 | 2022.07.27 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 우태규 | 미상 | 미상 | 2023.05.08 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 박재완 | 미상 | 미상 | 2019.09.04 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 박선희 | 미상 | 미상 | 2021.01.12 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 김현채 | 미상 | 미상 | 2023.01.06 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 최은애 | 미상 | 미상 | 2021.10.05 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 박태민 | 미상 | 미상 | 2021.07.29 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 하성빈 | 미상 | 미상 | 2023.11.06 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 전지혜 | 미상 | 미상 | 2020.08.13 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 한연우 | 미상 | 미상 | 2022.10.31 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 정이원 | 미상 | 미상 | 2020.08.12 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 민병수 | 미상 | 미상 | 2022.12.02 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 표희수 | 미상 | 미상 | 2019.08.12 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 김상아 | 미상 | 미상 | 2024.03.22 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 김민정 | 미상 | 미상 | 2022.10.18 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 김현우 | 미상 | 미상 | 2022.06.29 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 박제우 | 미상 | 미상 | 2020.07.22 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 임영준 | 미상 | 미상 | 2023.11.08 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 관계 확인 |
| 조승하 | 미상 | 미상 | 2019.12.30 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 양진호 | 미상 | 미상 | 2018.08.31 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 김희수 | 미상 | 미상 | 2022.08.05 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 구휘제 | 미상 | 미상 | 2021.08.27 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 김동욱 | 미상 | 미상 | 2019.08.02 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 박윤정 | 미상 | 미상 | 2020.12.17 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 신다슬 | 미상 | 미상 | 2023.06.01 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 천성영 | 미상 | 미상 | 2019.09.16 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 송성찬 | 미상 | 미상 | 2021.08.31 / 미상 | 선순위 없음 | 배당요구 접수 | 호실 확인 |
| 이재훈 | 미상 | 미상 | 2023.05.25 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 김수진 | 미상 | 미상 | 2021.08.20 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 이유림 | 미상 | 미상 | 2019.09.27 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 김유리 | 미상 | 미상 | 2022.05.09 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 임차미 | 미상 | 미상 | 2023.08.08 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 조유진 | 미상 | 미상 | 2023.01.30 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 강유경 | 미상 | 미상 | 2021.11.22 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 김혜리 | 미상 | 미상 | 2021.09.30 / 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 신원 확인 필요 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
현황조사상 전입자는 말소기준 이후의 전입일이 확인되는 경우 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류했습니다. 다만 실제 점유개시일, 계약관계, 호실, 배당요건은 별개입니다. 표의 '선순위 없음'은 모든 임차인 관련 분쟁이나 비용이 없다는 뜻이 아닙니다. 배당요구 접수 역시 배당액이나 우선변제권이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 싸다는 근거는 없다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 신건이므로 아직 최저매각가격의 인하가 반영되지 않았습니다.
동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래가격, 최근 거래 평균, 거래가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 92,000,000원을 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 92,000,000원 | 100% | 모형상 0원 | 시세 확인 필요 |
| 1회 유찰 가정 | 73,600,000원 | 80% | 모형상 0원 | 시세 확인 필요 |
| 2회 유찰 가정 | 58,880,000원 | 64% | 모형상 0원 | 시세 확인 필요 |
유찰 시나리오는 제공된 가격 모형에 따른 가정입니다. 실제 다음 매각기일과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 배당모형의 계산 결과이며, 미확인 임차관계와 별도 비용이 해결됐다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다. 김하늘의 임차보증금 70,000,000원도 별도 배당항목으로 확정 반영되지 않았으므로 이 표를 최종 배당표로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 위치하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 실제 사용 상태와 임대차 유형을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 10층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차설비와 도시가스 개별난방이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접합니다. 건물 진출입과 타워주차설비 이용 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 방화지구·상대보호구역· 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래가격과 거래량을 확인할 수 없어 구체적인 환금성 평가는 보류합니다. 동일 건물의 실거래 사례, 임대수익, 공실 여부 및 주거용 오피스텔 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 특정. 현황조사에 기재된 전입자 중 누가 실제로 501호와 관계있는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차인을 이 물건의 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 김하늘 임차권등기 확인. 보증금 70,000,000원, 전입일 2021.11.02, 확정일자 2021.10.13을 기준으로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다. 실제 배당액과 임차권등기 말소 처리도 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 신원·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자는 대항력 가능·미상으로 취급하고, 임대차계약 및 점유개시 사실부터 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 2022.12.07 등기 내용을 확인하고 경매 매각 후 임대사업자 지위 및 의무의 처리, 등록 상태와 임대의무기간을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 실제 채권잔액, 다른 담보물의 처분 여부를 확인해야 합니다. 채권최고액 3,000,000,000원을 해당 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
- 가압류 채권자와 전입자 관계. 임영준의 이름이 두 기록에 함께 나타나는 이유를 확인해야 합니다. 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인하지 않은 상태에서 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 확보. 동일 건물과 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래가격, 최신 거래, 임대료 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 시세가 확인되기 전에는 최저가 92,000,000원에 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
- 관리비와 명도. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.09.30 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 공동담보목록과 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸과 실제 인수 위험은 별개다”
이 사건은 남부산농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
그러나 김하늘의 임차권등기 70,000,000원, 다수 전입자의 호실·점유관계 미확정, 대항력 가능성이 남는 미상 점유자, 민간임대주택등기가 동시에 존재합니다. 이 문제들은 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 모두 해결되는 것이 아닙니다.
여기에 현재 시세를 판단할 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 신건 최저가 92,000,000원이 적정한지, 향후 유찰가격이 실제 매입 기회가 되는지 역시 시장가격과 임차관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
결론은 인수액 확정 보류·임차관계 우선 검증·시세 판단 보류입니다. 특히 501호의 실제 점유자와 임차권등기 처리, 민간임대주택 관련 의무를 확인하는 것이 가격 검토보다 먼저 해결해야 할 과제입니다.
