부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 5층 502호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정요항상 주거용 오피스텔로 보이는 물건입니다. 말소기준권리는 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 눈에 띄는 부분은 임차·전입 조사입니다. 현황조사에는 37명이 기재되어 있지만, 가장 빠른 전입일도 2018.08.31로 말소기준일인 2018.08.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 이들 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이라, 매수인 인수 여부와 별개로 실제 점유자 확인과 명도 범위는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 5층502호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔로 보여짐 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20
2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 이명우 명의의 소유권보존이 있었고, 2018.10.30 김본선·윤종대·윤희찬에게 각 3분의 1씩 소유권이 이전됐습니다. 등기부에는 2018.08.27 최이송의 전세권 70,000,000원이 있었지만 2022.03.04 해지로 말소됐습니다. 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
② 임차·전입 조사 — 37명 모두 말소기준 이후
현황조사상 전입자 37명의 전입일은 모두 2018.08.20 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 전원 대항력 없음입니다. 다만 전입자별 점유 부분은 모두 미상이고, 확정일자도 확인되지 않았습니다. 확인된 보증금은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원이며 강희정은 월차임 450,000원이 기재돼 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 92,000,000원에서 집행비용 2,056,000원을 제외한 89,944,000원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 3,005,000,000원 대비 미배당액은 2,915,056,000원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 각 회차 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 2,915,056,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 2,933,124,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 2,947,579,840원 | 0원 |
신청채권액은 2,500,000,000원으로, 현재 회차에서도 신청채권자 배당은 89,944,000원에 그쳐 전액 변제가 되지 않습니다. 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 71,875,200원, 2회 유찰 시에는 57,420,160원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근. 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재합니다.
- 현황 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기, 타워주차, 도시가스 개별난방 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 261.5㎡ · 공시지가 2,864,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 실제 점유자 확인. 전입자 37명의 점유 부분이 미상이므로 해당 호실과 실제로 연결되는 사람을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김하늘 70,000,000원과 강희정 5,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않으며 확정일자도 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 하성빈, 전지혜, 한연우, 정이원, 민병수, 표희수, 양진호, 신다슬, 송성찬은 배당요구 문건접수가 확인됩니다.
- 임영준 관계 확인. 전입자 임영준과 가압류 채권자 임영준의 동일인 여부 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 92,000,000원이 현재 시장가격보다 높거나 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유관계 확인
이 물건의 권리 구조는 2018.08.20 근저당을 기준으로 정리됩니다. 현황조사에 나타난 37명의 전입일은 전부 그 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부상 70,000,000원 전세권도 2022.03.04 이미 말소됐습니다.
다만 조사 인원이 많고 점유 부분이 모두 미상이며, 대부분 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 있는 임차인을 떠안는 사건”보다는 “502호의 실제 점유자와 임대차관계를 얼마나 정확히 특정하느냐”가 실무 핵심인 사건입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 92,000,000원의 가격 메리트 역시 별도로 검증해야 합니다.
