* 예상 인수액은 확인된 권리와 제시된 배당 추정에 따른 금액입니다. 점유 호실·임대차계약·대항력이 확인되지 않은 사람의 권리까지 최종 확정했다는 의미는 아닙니다.

부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 6층 602호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가상 주거용으로 이용되는 것으로 보입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 보면 2018.08.20. 남부산농업협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 근저당이 지워지는 것과 현장에서 점유자를 문제없이 인도받는 것은 서로 다른 문제입니다.

특히 이 사건은 감정평가 대상에 여러 호실이 포함되어 있고, 현황조사에 다수의 전입자가 나타납니다. 명확하게 602호와 연결되는 등기 임차권자는 김민정이지만, 나머지 전입자를 모두 602호의 임차인으로 볼 근거도, 모두 다른 호실의 임차인이라고 배제할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 호실별 점유관계 확인이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

권리 순서는 분명합니다. 2018.08.20. 근저당이 먼저 설정됐고, 이후 소유권이전, 민간임대주택등기, 임차권등기, 가압류 및 임의경매개시결정이 이어집니다.

김민정의 임차권은 2024.03.18. 등기되었고, 주민등록일은 2022.10.18.입니다. 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 인수형이 아니라 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 본 사건의 핵심 위험

현황조사에는 다수의 전입자가 등장합니다. 감정평가의 대상이 부전수목하우스 여러 호실에 걸쳐 있어, 이들이 전부 602호를 점유한다고 볼 수는 없습니다. 반대로 602호와 관련이 없다고 일괄적으로 제외해서도 안 됩니다.

등기부상 602호와 명확하게 연결되는 임차권자는 김민정입니다. 임차보증금은 20,000,000원, 월차임은 200,000원이며, 임차권등기상 임차 목적물의 범위는 건물 전부로 기재되어 있습니다. 여기서 건물 전부는 해당 임차권등기의 목적물 범위로 이해해야 하며, 건물 내 모든 호실을 임차했다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.

임차인별 권리 검토

전입일이 확인된 사람은 모두 2018.08.20. 말소기준권리 이후 전입한 것으로 정리됩니다. 표의 대항력 없음은 제시된 전입일과 말소기준일을 비교한 판정입니다. 실제 임대차계약의 존재, 점유 호실, 우선변제권과 최우선변제권은 별도 확인 대상입니다. 미상자의 대항력은 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

집행비용 2,056,000원은 추정치입니다. 본 배당표는 제시된 근저당·가압류를 중심으로 한 단순 추정이며, 김민정 등 임차인의 실제 배당 및 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 가격인 92,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 89,944,000원이 남부산농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 임영준 가압류에 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가만 낮아진다

* 각 회차 예상 인수액은 확인된 권리와 제시된 시나리오를 기준으로 합니다. 미상 점유자의 실제 인수위험은 확정되지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각 진행을 보장하지 않습니다.

유찰되면 최저매각가는 73,600,000원, 이후 58,880,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 반대로 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 말소되는 근저당의 미배당액 증가를 매수인의 추가 부담으로 바꾸어 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류

감정가는 92,000,000원입니다. 다만 이 금액과 직접 비교할 수 있는 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다.

등기부에는 2018년 소유권이전 당시 거래가액 49,900,000원이 기재되어 있지만, 이는 과거 거래이며 현재 시세를 나타내는 자료가 아닙니다. 과거 거래가액과 감정가의 차이만으로 현재 물건의 상승률이나 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 북측 인근입니다. 업무시설인 오피스텔, 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주거환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 서면역이 근거리에 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 실제 이용 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 10층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임·스톤코트 등, 내벽은 미장타일·벽지 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차설비와 도시가스 개별난방이 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 3~4m 폭의 도로에 접합니다. 차량 진출입과 실제 타워주차 이용조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 토지면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다. 공시지가는 개별 호실의 실거래 시세가 아닙니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역· 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 부산진구 부전동의 주거용 오피스텔이라는 점은 확인되지만, 최근 거래량과 거래가격이 확인되지 않아 해당 호실의 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 602호 점유자 확인. 김민정의 현재 점유 여부와 현황조사 전입자 중 602호 해당자를 구분해야 합니다. 현황조사 원본, 매각물건명세서 및 현장을 대조하세요.
• 미상 임차인 판정. 기사항전의 정확한 인적사항, 전입일, 보증금, 실제 점유 호실을 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제하지 않은 상태에서 최종 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 임차권등기 확인. 김민정의 보증금 20,000,000원, 임차권등기 내용, 배당관계 및 실제 퇴거 여부를 확인하세요. 등기권리 소멸과 명도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 가압류권자와 임차인 관계. 임영준의 가압류 채권과 전입자 기록의 관계를 계약서·채권자료로 확인하세요. 이름이 같다는 이유만으로 가장임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 남부산농업협동조합의 공동담보목록 제2018-262호와 다른 호실의 경매·배당관계를 확인하세요. 채권최고액과 개별 호실의 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록상태, 의무임대기간 및 경매 매수 후 행정상 처리 여부를 관계기관에서 확인하세요.
• 최근 실거래 조사. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격을 확보하고 최저가 92,000,000원의 적정성을 별도로 판단하세요.
• 관리비·인도비용. 실제 점유자와 미납 관리비, 주차설비 이용조건 및 인도 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 공고를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인수위험은 구분해야 한다”

이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 남부산농업협동조합 근저당과 김민정 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 권리와 배당 추정에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 다수의 전입자 기록이 있고 실제 602호의 임차인 수와 점유관계가 확정되지 않았습니다. 특히 전입일·보증금이 미상인 점유자에 대해서는 대항력과 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 민간임대주택등기의 경매 후 처리도 확인이 필요합니다.

가격 면에서도 실거래 시세가 확인되지 않아 92,000,000원이 적정한 매수가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이것만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

결론적으로 확인된 등기권리는 소멸하지만, 임차인·점유관계와 시세 검증이 끝나지 않은 상태입니다. 실제 602호의 점유자와 승계위험을 확정하고 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.