부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 6층 603호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 관찰된 물건입니다. 소유권은 김본선·윤종대·윤희찬이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 권리분석의 출발점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 김현우의 임차권등기는 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다.
권리 자체의 매수인 승계액은 예상배당상 0원으로 잡혀 있습니다. 하지만 이 물건은 권리의 금액보다 점유관계의 복잡성을 먼저 봐야 합니다. 현황조사에 등장하는 명의자가 37명이고, 김현우는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 상태입니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력은 없지만, 실제 점유자·퇴거 여부·보증금 관계는 입찰 전 반드시 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 6층603호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 · 본건 6층 603호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20 근저당
말소기준권리는 남부산농업협동조합의 2018.08.20 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 최초 채무자는 이명우, 2018.10.30 계약인수로 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2024.06.17 등기된 김현우의 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 114,000,000원, 시세 우열은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 114,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 1회 유찰 시 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 수치가 제시되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 임차·점유 관계 — 37명, 모두 말소기준일 이후 전입
현황조사 등에 이름이 확인되는 임차·점유 명의자는 37명입니다. 전입일은 모두 2018.08.20 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 다수 명의자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 우선변제 여부는 확인이 필요한 상태로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 / 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 / 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 / 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 / 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 / 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 / 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 / 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 / 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 100,000,000원 / 미상 | 2024.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 111,604,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,005,000,000원 중 예상 채권자 배당은 111,604,000원, 미배당액은 2,893,396,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 입지. 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근에 위치하며 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 3~4미터 도로에 접하고, 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형이며 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,864,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 37명 재확인. 전입 명의가 많으므로 현재 실제 점유자, 퇴거자, 중복 전입 여부를 현황조사와 현장에서 대조하세요.
- 김현우 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.06.09, 전입 2022.06.29, 임차권등기 2024.06.17의 원본 기재를 다시 확인하세요.
- 임영준 관계. 임차·점유 명의의 임영준과 가압류 채권자 임영준의 동일인 여부, 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기 내용과 매각 후 관련 의무·지위 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가 114,000,000원이 그대로 최저가입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 한계. 신건 가정에서도 남부산농업협동조합에 111,604,000원만 배당되고 채권 미배당액이 2,893,396,000원에 이릅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “37명의 점유관계”가 핵심
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·김현우 임차권은 후순위입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 현황조사에 등장하는 임차·점유 명의자가 37명이라는 점은 별개의 문제입니다. 전입일은 모두 기준권리 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의가 다수이고, 민간임대주택등기와 임영준 동일인명 이슈도 남아 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 114,000,000원을 곧바로 저가로 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리상 인수금보다 점유관계 확인과 실제 가격 검증이 승부처인 오피스텔입니다.
