* 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 산정 결과입니다. 실제 임차관계, 개별 호실의 점유, 임대차 보증금 및 매각조건을 확정한 법적 판단은 아닙니다.

부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 9층 905호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 감정평가상 주거용으로 이용되는 것으로 보입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 101,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 말소기준은 2018년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 권리관계가 단순하다는 결론을 내리기에는 확인할 문제가 남아 있습니다. 전입 조사 대상자들의 개별 호실과 실제 점유관계가 특정되지 않았고, 상당수의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기가 존재하고, 전입자 중 임영준은 등기부상 가압류권자와 동일한 이름으로 나타납니다. 이름의 일치만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없으므로 관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸 예정

말소기준권리는 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 2024.04.09 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정도 소멸 예정입니다.

근저당권은 최초 이명우를 채무자로 설정됐고, 2018.10.30 계약인수에 따른 근저당권 변경으로 채무자가 윤종대로 기재됐습니다. 공동담보목록 제2018-262호가 존재하므로 근저당 채권최고액 3,000,000,000원을 905호 한 호실에 대한 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 전체의 채권관계와 다른 담보물의 처분·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입 조사 37명, 905호 해당 여부 확인 필요

현황조사 등에 나타나는 전입 조사 대상자는 37명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람은 없으나, 모든 사람의 점유 부분이 미상이어서 이들을 905호의 실제 임차인 37명으로 확정할 수 없습니다.

확인되는 전입일은 모두 말소기준일인 2018.08.20 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 해당 호실의 실제 점유자, 임대차 개시 경위, 확정일자 및 보증금이 충분히 특정되지 않아 최종 인수관계는 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.

전체 명단은 현황조사 및 문건접수에 기재된 사람을 기준으로 정리했습니다. 각 인원의 점유 부분은 미상이며, 905호와의 관련성이 확정된 명단이 아닙니다. 우선변제는 확정일자·보증금 등 확인 부족으로 미상 처리했습니다. 승계·인수 여부는 전입일 기준 판단과 별도로 실제 권리관계 확인이 필요합니다.

③ 임차인별 주요 쟁점

김하늘의 보증금 70,000,000원과 강희정의 보증금 5,000,000원은 확인되지만, 두 사람이 905호의 임차인인지 확정되지 않았습니다. 따라서 75,000,000원을 본건의 인수보증금으로 합산하지 않습니다.

임영준에 대해서는 가압류권자와의 관계를 검토할 필요가 있습니다. 등기부상 가압류 청구금액은 5,000,000원이며, 임영준의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 채권자와 전입자의 동일인 여부 및 실제 임대차 존재 여부는 원본 서류를 통해 검증해야 합니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

부전수목하우스 905호의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가 101,000,000원의 시세 대비 수준을 산정할 수 없습니다.

감정평가상 주거용 오피스텔로 보이며, 동일 건물의 거래라고 해도 층, 면적, 내부 상태, 점유 및 임대차 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 해당 호실과 비교할 수 있는 동일·유사 면적의 최근 거래를 확인하기 전에는 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단이나 가격 가점을 부여할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,214,000원을 제외한 98,786,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 가압류권자 임영준의 예상배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.

모형상 채권총액은 3,005,000,000원, 채권자 배당총액은 98,786,000원으로 미배당액은 2,906,214,000원입니다. 다만 근저당권이 공동담보로 설정되어 있으므로 이 수치는 제공된 배당모형의 채권최고액 기준 계산입니다. 실제 피담보채무 잔액이나 다른 담보물에서의 회수액을 뜻하지 않습니다.

당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당순위와 금액은 실제 채권신고 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 별개입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리

현재 신건 최저가는 101,000,000원입니다. 시나리오상 유찰 시 최저가는 80,800,000원, 64,640,000원으로 내려갑니다. 각 회차의 배당모형상 인수액은 모두 0원이며, 소유자 잔여액도 0원입니다.

그러나 최저가 하락이 곧 가격 메리트 확보를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 실제 905호의 점유·보증금·명도 조건이 확정되지 않았기 때문입니다. 유찰 시나리오는 매각가와 배당금 변화를 보여주는 자료이지 적정 입찰가를 확정하는 근거가 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감돼 있고, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차 및 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로에 접합니다. 차량 출입은 가능하지만 실제 주차 이용 및 출입 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 방화지구에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 공부·현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 감정평가상 주거용으로 이용되는 것으로 보입니다. 위반건축물 표시는 없으나 실제 이용 상태와 관련 법규는 확인해야 합니다.
• 환금성. 서면역과 버스 등 교통 접근 요소는 확인되지만, 최근 실거래 자료가 없어 거래량·가격 수준·매각 소요기간을 정량 평가할 수 없습니다. 민간임대주택 등록과 점유 불확실성이 실제 거래 조건에 미치는 영향도 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 905호에 해당하는 임차인과 점유자, 매수인 인수사항 및 특별매각조건을 확인합니다.
• 현황조사와 호실 대조. 전입 조사 대상자 37명 중 905호와 관련된 사람을 특정합니다. 실제 점유자의 신원 및 점유 개시 경위를 확인합니다.
• 임대차계약 검증. 실제 905호 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자, 임대차 개시일 및 배당요구 여부를 원본으로 확인합니다. 후순위 여부 외에 최우선변제 해당 여부도 검토합니다.
• 임영준 관련성. 전입자와 등기부 가압류권자의 동일인 여부, 임대차의 진정성 및 채권관계를 검증합니다. 동일한 이름만으로 가장임차인이라고 단정하지 않습니다.
• 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2018-262호와 다른 담보물의 처분·배당 상황을 확인합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 경매 매수 후 처리 사항을 관계 기관과 원본 서류를 통해 확인합니다.
• 최근 실거래 확인. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 거래, 최신 거래가격과 추세를 확인하고 감정가 101,000,000원과 비교합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인한 뒤 인도 절차와 관리비 체납 여부를 조사합니다. 공용부분 관리비 부담 가능성도 검토합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부, 변경·정지·취하 및 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 확인합니다.
• 배당표 검증. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권액을 확인합니다. 제공된 배당모형을 확정 배당표로 사용하지 않습니다.

맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 모든 위험 해소”

부전수목하우스 905호의 말소기준은 남부산농업협동조합 근저당권이며, 후순위 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이고 채권자 미배당액은 매수인 인수채무와 구분됩니다.

그러나 전입 조사 37명의 개별 점유 부분이 확인되지 않았고, 보증금·확정일자 등 임대차 정보가 불완전합니다. 임영준의 권리관계와 민간임대주택 등록 사항도 확인할 필요가 있습니다. 실제 905호에 해당하는 임차인을 특정하지 못한 상태에서 인수 위험이나 명도 부담이 없다고 확정할 수 없습니다.

아울러 최근 실거래 시세가 없어 최저가 101,000,000원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 시세 비교 및 점유관계 확인 없이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 개별 호실 임대차와 가격 검증은 보류입니다. 905호의 실제 점유자·보증금·매각조건을 먼저 확정하고, 최근 실거래를 확보한 뒤 입찰가격을 검토해야 합니다.