부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 4층 402호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 나타나지만 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 김하늘의 보증금 70,000,000원, 강희정의 보증금 5,000,000원·차임 450,000원이 확인되지만 역시 전입일이 말소기준일 이후입니다. 다른 점유자 상당수는 보증금과 확정일자가 미상이라 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 4층402호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용(오피스텔) |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 소유권이전 | 2018.10.30 · 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.08.20 근저당권입니다. 같은 날 이명우 명의 소유권보존과 남부산농업협동조합의 근저당권 설정이 있었고, 2018.10.30에는 윤종대·김본선·윤희찬에게 각 3분의 1 지분으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 근저당 채무자는 같은 날 윤종대로 변경됐습니다.
2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 이은빈 명의 주택임차권은 2023.09.14 등기됐으나 2023.10.30 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 전입일은 모두 기준권리 이후
현황조사상 전입자들은 모두 2018.08.20 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 현황조사 기준으로는 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 많아 배당요구·우선변제 관계는 개별 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|
별도로 이은빈의 과거 주택임차권은 임차보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 주민등록일자 2022.09.02, 점유개시일자 2022.09.03, 확정일자 2022.09.05로 등기됐지만 2023.10.30 해제를 원인으로 이미 말소돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 90,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,005,000,000원 중 87,980,000원이 배당되고, 미배당은 2,917,020,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 2,917,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 2,934,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 2,948,836,800원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 261.5㎡, 공시지가 2,864,000원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기 선후관계를 원본과 대조합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 다수 전입자가 있어 실제 402호 점유자와 임대차계약 관계를 확인합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 상당수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이라 배당요구와 우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인합니다.
- 임영준 관계 확인. 점유자와 가압류 채권자의 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기의 매각 후 취급을 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 이은빈의 2023.09.14 주택임차권이 2023.10.30 말소된 상태인지 최신 등기부에서 다시 대조합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원과 점유 확인은 별개의 문제”
이 사건은 말소기준권리가 2018.08.20로 명확하고, 현황조사상 전입자는 모두 그 이후라 대항력에 따른 매수인 인수는 계산되지 않습니다. 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당계산상 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 난도는 점유관계에서 올라갑니다. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 임영준은 현황조사상 점유자이면서 가압류 채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험보다는 임대차·점유 사실관계 확인이 핵심입니다.
