부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 2층 202호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬 각 3분의 1 공유이고, 2018.09.01 매매를 원인으로 2018.10.30 소유권이 이전됐으며 당시 거래가액은 49,900,000원입니다.
권리의 기준점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2018-262호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들 담보·가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 2층202호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 · 2층 202호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.08.20 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 금전채권 인수보다 점유관계 확인이 핵심
말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.04.09 임영준 가압류와 2024.05.27 경매개시결정은 그보다 늦고, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 37명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 나타난 전입내역은 37명입니다. 전입일은 모두 2018.08.20 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 실제 임차인은 37명으로 표시돼 있고, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,020,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 87,980,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,005,000,000원 중 예상 배당은 87,980,000원이며, 미배당은 2,917,020,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근이며 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있습니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차 설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭의 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 특정. 현황조사에 37명의 전입내역이 있으므로 현장 확인과 임대차계약 원문 대조를 통해 현재 점유관계를 먼저 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원·월 450,000원 외에는 보증금이 대부분 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 9명 확인. 하성빈·전지혜·한연우·정이원·민병수·표희수·양진호·신다슬·송성찬의 배당요구와 실제 임대차채권의 범위를 확인해야 합니다.
- 임영준 관계 확인. 임차인 명단의 임영준과 5,000,000원 가압류 채권자 임영준의 동일 이름이 확인되므로 계약관계와 당사자 관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유의 실체
이 사건의 금전권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 37명의 전입일 역시 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 단순한 무임차 물건과는 성격이 다릅니다. 전입내역이 37명이고 보증금은 대부분 확인되지 않았으며, 9명이 배당요구를 했습니다. 여기에 민간임대주택등기와 임차인·가압류 채권자의 동일 이름까지 확인됩니다. 따라서 결론의 중심은 “권리 인수액은 0원이지만 실제 202호 점유 및 임대차 실체 확인은 필수”입니다. 신건 최저가는 90,000,000원이며, 가격 자체의 상대적 메리트는 권리분석과 별도로 판단해야 합니다.
