부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 3층 303호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 최은애의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 배당가정 112,000,000원에서는 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 임영준 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 2,895,368,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 이 부족액이 매수인에게 금전채무로 승계되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 3층303호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 · 2018.09.01 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준 근저당은 2018.08.20 설정됐습니다. 확인되는 전입일 중 가장 빠른 양진호의 전입도 2018.08.31로 기준일보다 늦습니다. 따라서 전입일이 확인되는 37명은 자료상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 최은애의 보증금 105,000,000원 주택임차권도 임대차계약 2021.08.16, 확정일자 2021.09.03, 점유개시 2021.10.03, 주민등록 2021.10.05로 모두 말소기준권리보다 늦고, 2023.10.13 설정된 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 37명 대항력 없음, 1명 미상
현황조사·등기부·매각물건명세서에 기재된 점유·임차 관련 인원은 총 38명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 전입일이 확인되는 37명은 모두 2018.08.20 이후 전입입니다. 보증금이 확인되는 사람은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원, 최은애 105,000,000원이며 세 사람 모두 자료상 대항력 없음입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 우태규 | 2023.05.08 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박재완 | 2019.09.04 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박선희 | 2021.01.12 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현채 | 2023.01.06 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박태민 | 2021.07.29 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | — | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | — | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 한연우 | 2022.10.31 | — | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정이원 | 2020.08.12 | — | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 민병수 | 2022.12.02 | — | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 표희수 | 2019.08.12 | — | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김상아 | 2024.03.22 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김민정 | 2022.10.18 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현우 | 2022.06.29 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박제우 | 2020.07.22 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임영준 | 2023.11.08 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조승하 | 2019.12.30 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양진호 | 2018.08.31 | — | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김희수 | 2022.08.05 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | — | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 천성영 | 2019.09.16 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | — | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김수진 | 2021.08.20 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이유림 | 2019.09.27 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김유리 | 2022.05.09 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임차미 | 2023.08.08 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조유진 | 2023.01.30 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강유경 | 2021.11.22 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | — | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 105,000,000원 | 2023.10.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 기사항전 | — | — | — | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,368,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 109,632,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 총 청구 기준액은 3,005,000,000원, 예상배당 합계는 109,632,000원, 미배당은 2,895,368,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 인수 구조는 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 2,895,368,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 2,917,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 2,935,010,240원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘지만, 자료상 매수인 인수액은 세 경우 모두 0원입니다. 따라서 권리 구조만 놓고 보면 유찰에 따른 새로운 금전 인수 위험은 나타나지 않습니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 112,000,000원·89,600,000원·71,680,000원의 가격 메리트 자체를 시세 대비로 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기· 타워주차·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 3-4미터 폭 도로와 접하고, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 우선 확인. 기사항전의 실제 전입일·점유개시·보증금·임대차계약 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 38명 점유기록 대조. 현황조사에 다수의 전입자가 기재돼 있으므로 실제 303호 점유관계와 현재 거주자를 현장 및 원문 자료로 대조할 필요가 있습니다.
- 최은애 임차권. 보증금 105,000,000원이나 전입일 2021.10.05로 말소기준일 뒤입니다. 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 임영준 관계 확인. 점유자로 기재된 임영준과 가압류 채권자 임영준이 동일인으로 표시돼 있으므로 실제 임대차·점유 원인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 해당 등기의 효력과 말소 처리 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 남부산농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-262호가 기재돼 있으므로 실제 채무잔액과 공동담보 배당관계도 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교가 확인되지 않는 상태이므로 감정가 또는 유찰가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 주택임차권이 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액이 0원이라는 점은 명확합니다. 그러나 현황조사와 명세서에는 38명의 점유·임차 관련 기록이 있고, 37명은 후순위 전입으로 대항력 없음이 확인되는 반면 1명은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 미상 점유자의 실체와 현재 점유 상태를 확인한 뒤 인수 0원 결론을 현장에서 완성하는 것입니다. 또한 시세 비교자료가 없으므로 신건 최저가 112,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
