부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 5층 503호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2018.08.20. 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)입니다. 그 뒤 2024.04.09. 임영준의 가압류 5,000,000원, 2024.05.27. 임의경매개시결정, 2025.03.25. 정이원의 주택임차권등기가 이어지며, 가압류·경매개시결정·정이원 임차권은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬이 각각 3분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 신청채권자인 남부산농업협동조합의 청구액은 2,500,000,000원이고, 이 근저당에는 공동담보목록 제2018-262호가 연결돼 있습니다. 114,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,396,000원을 제외한 111,604,000원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 5층503호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 임차관계
확인된 실제 임차인은 37명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2018.08.20. 말소기준 근저당보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 배당에서 보증금을 다 돌려받지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
임차인 현황 (실제 임차인 37명)
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.06.05 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.05 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.26 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.06.03 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.07.01 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.10.30 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.01 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 월 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.01 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 100,000,000원 | 없음 | 후순위 확인 확정일자 2020.07.29 · 배당요구 2025.03.25 | 없음 |
정이원은 임대차계약일 2020.07.29., 점유개시일 2020.08.10., 주민등록일 2020.08.12., 확정일자 2020.07.29., 보증금 100,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 다만 말소기준 근저당 2018.08.20.보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없고 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 114,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 114,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 114,000,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아, 114,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 114,000,000원 | 0원 | 2,893,396,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 91,200,000원 | 0원 | 2,915,841,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,960,000원 | 0원 | 2,933,753,280원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 3,005,000,000원 중 111,604,000원이 배당되고 2,893,396,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층입니다.
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적 261.5㎡, 공시지가 2,864,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 도로·형상. 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로 남동측 약 3-4미터 폭 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 37명 실제 점유 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 현재 누가 실제로 503호를 점유하는지와 퇴거·인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원·월 450,000원, 정이원 100,000,000원 외 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않습니다. 배당·최우선변제 판단을 위해 원문 확인이 필요합니다.
- 정이원 임차권. 계약일·확정일자 2020.07.29., 점유개시 2020.08.10., 전입 2020.08.12., 보증금 100,000,000원입니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 있으므로 최종 매각물건명세서와 등기 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 관계인 의심. 임차인 임영준과 가압류 채권자 임영준이 동일인으로 표시돼 있어 실제 임대차관계와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교가 없어 신건 114,000,000원의 가격 메리트는 판정할 수 없습니다. 감정가 자체를 시세로 간주해 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당·가압류 중심의 추정이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순 물건”은 다르다
이 사건의 말소 기준은 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당으로 명확합니다. 확인된 37명의 전입일이 전부 그 뒤이고, 정이원 임차권등기와 임영준 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 114,000,000원, 1회 유찰 91,200,000원, 2회 유찰 72,960,000원 어느 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
다만 권리 선후가 단순하다고 현장까지 단순한 것은 아닙니다. 임차관계가 37명으로 많고, 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 관계인 의심 메모도 있습니다. 또한 실거래 비교값이 없어 현재 신건 가격이 시세 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 승계 리스크는 낮지만, 임차관계 확인과 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 가능한 오피스텔로 보는 것이 자료와 가장 일치합니다.
