부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 ‘부전수목하우스’ 7층 702호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 말소기준권리는 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-262호에 연결돼 있고, 경매신청채권자는 같은 남부산농업협동조합이며 청구액은 2,500,000,000원입니다.
권리순위만 보면 이후의 5,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차관계에서는 더 중요한 숫자가 있습니다. 현황조사상 확인된 37명의 전입일이 모두 2018.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 모두 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 대부분 확인되지 않았고, 실제 점유·퇴거 과정은 별개의 실무 문제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 7층702호 (부전동,부전수목하우스) |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸, 임차인도 모두 후순위
2018.08.20 소유권보존과 동시에 남부산농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 2018.10.30 김본선·윤종대·윤희찬에게 각 3분의 1씩 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 근저당 채무자는 계약인수로 윤종대로 변경됐습니다. 2024.04.09 임영준의 가압류 5,000,000원과 2024.05.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로, 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 37명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 임차인·전입자는 37명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 이른 전입은 양진호의 2018.08.31로, 말소기준권리 2018.08.20보다 늦습니다. 따라서 자료상 37명 모두 대항력 없음입니다. 우선변제 여부는 확정일자가 확인되지 않아 미상으로 표시합니다. 매수인 승계액은 배당모형상 0원입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 싸다고 단정할 자료는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이며 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 92,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 금액을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에서는 집행비용 2,056,000원을 제외한 89,944,000원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 임영준 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 2,915,056,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당은 공동담보목록 제2018-262호에 연결돼 있어 실제 채권잔액과 다른 공동담보의 처리 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기·타워주차·도시가스 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접합니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 기준의 환금성 평가는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 37명 점유관계 대조. 현황조사 명단과 실제 702호 점유자·임대차계약서를 대조해 현재 점유자를 확인하세요.
- 보증금 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원·월 450,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도·배당 과정 파악을 위해 계약관계 확인이 필요합니다.
- 임영준 관계 확인. 가압류 채권자와 현황조사 임차인 이름이 동일하므로 실제 동일인인지, 임대차가 존재하는지 원문 서류로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 92,000,000원을 최근 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 원본 확인. 근저당은 공동담보이고 채권최고액이 3,000,000,000원이므로 실제 채권잔액·공동담보 현황과 배당요구 종기를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 경매”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 기준은 선명합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 37명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 자료상 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리의 선명함과 점유 실무의 단순함은 다릅니다. 임차인·전입자가 37명이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이며, 임영준 명의 중복과 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 게다가 실거래 비교가 없어 신건 최저가 92,000,000원이 가격상 유리한지도 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·시세 확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
