부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 6층 604호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 확인됩니다. 말소기준권리는 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.12.01 등기된 박진형의 주택임차권도 전입·점유·확정일자가 모두 2020.07.22로 말소기준권리보다 늦고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 확인하고 끝내기에는 점유기록이 복잡합니다. 현황조사와 문건접수에서 다수의 전입자가 확인되며, 그중 전입일을 확인할 수 있는 사람들은 모두 2018.08.20 이후입니다. 반면 전입일과 보증금이 모두 미상인 주거 점유자 기록이 별도로 있어 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 6층604호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 원칙적으로 매각소멸 구조
말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 소유권은 2018.10.30 김본선·윤종대·윤희찬에게 각 3분의 1씩 이전됐고, 같은 날 근저당 채무자는 윤종대로 변경됐습니다. 2023.12.01 박진형의 주택임차권, 2024.04.09 임영준 가압류, 2024.05.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유 현황 — 알려진 전입은 기준권리 이후
전입일이 확인되는 점유자들은 모두 2018.08.20 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는 경우가 많아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 특히 ‘기사항전’은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 · 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 우태규 · 미상 | 2023.05.08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 박재완 · 미상 | 2019.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 박선희 · 미상 | 2021.01.12 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 김현채 · 미상 | 2023.01.06 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 최은애 · 미상 | 2021.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 박태민 · 미상 | 2021.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 하성빈 · 미상 | 2023.11.06 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.06.05 |
| 전지혜 · 미상 | 2020.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.08.05 |
| 한연우 · 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.08.26 |
| 김하늘 · 미상 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 정이원 · 미상 | 2020.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.10.18 |
| 민병수 · 미상 | 2022.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.06.03 |
| 표희수 · 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.07.01 |
| 김상아 · 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 김민정 · 미상 | 2022.10.18 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 김현우 · 미상 | 2022.06.29 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 박제우 · 미상 | 2020.07.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 임영준 · 미상 | 2023.11.08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 조승하 · 미상 | 2019.12.30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 양진호 · 미상 | 2018.08.31 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.10.30 |
| 김희수 · 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 구휘제 · 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 김동욱 · 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 박윤정 · 미상 | 2020.12.17 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 신다슬 · 미상 | 2023.06.01 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.08.01 |
| 천성영 · 미상 | 2019.09.16 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 강희정 · 미상 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 송성찬 · 미상 | 2021.08.31 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2024.08.01 |
| 이재훈 · 미상 | 2023.05.25 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 김수진 · 미상 | 2021.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 이유림 · 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 김유리 · 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 임차미 · 미상 | 2023.08.08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 조유진 · 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 강유경 · 미상 | 2021.11.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 김혜리 · 미상 | 2021.09.30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
| 박진형 · 제604호 전유부분 전부 | 2020.07.22 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 | 2023.12.01 |
| 기사항전 · 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 아님 | — |
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 114,562,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 117,000,000원 가정 시 채권 총액 3,005,000,000원 중 114,562,000원이 배당되고, 미배당액은 2,890,438,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 매수인 인수 추정은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 2,890,438,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 2,913,484,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 2,931,867,840원 | 0원 |
신청채권액은 2,500,000,000원이며 신건 가정에서도 신청채권자 배당액은 114,562,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 91,515,200원, 2회 유찰 시 73,132,160원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 미회수액이고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 117,000,000원이지만, 동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가 117,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 유찰 시 가격이 93,600,000원 또는 74,880,000원으로 낮아지더라도, 그 자체만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 위치. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 북측 인근으로, 업무시설·오피스텔·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 토지면적 261.5㎡ · 공시지가 2,864,000원/㎡ · 평지 · 세로장방입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 · 일반상업지역 · 방화지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 우선 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·실제 점유 여부를 확인해 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
- 임차관계 원문 대조. 다수 전입자가 기록되어 있고 상당수 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 박진형 임차권. 보증금 100,000,000원, 임대차계약·전입·점유·확정일자 2020.07.22, 임차권등기 2023.12.01로 확인되며 기준권리 이후입니다.
- 임영준 관계 확인. 점유자 임영준과 가압류 채권자 임영준의 관계 및 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기의 매각 후 처리 및 관련 의무 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 시세 비교자료 없이 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 추정 한계. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 인수 0원 추정과 점유 리스크 확인을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 전입일이 확인되는 임차·점유자와 박진형 임차권은 모두 그보다 늦습니다. 예상배당 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
다만 실제 입찰 판단에서는 한 단계 더 확인해야 합니다. 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유자가 있어 대항력 가능·미상이 남고, 다수의 전입기록과 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 점유관계 확인이 끝나야 권리 위험을 닫을 수 있는 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 가격의 싸고 비쌈은 별도로 검증해야 합니다.
