부산지방법원 2024타경56667. 부전수목하우스 4층 404호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2018.08.20. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 2024.04.09. 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 등기보다 현황조사에 기재된 다수 점유자입니다. 37명 모두 전입일이 말소기준일인 2018.08.20.보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금 미배당이 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니며, 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 점유 부분이 모두 미상이고 보증금이 확인된 사람은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원뿐이어서 실제 호실 점유관계와 명도 상대방은 원문 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 4층404호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.20. 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 2018.10.30. 윤종대·김본선·윤희찬에게 각 3분의 1씩 소유권이 이전됐고 같은 날 근저당 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 2024.04.09. 임영준의 가압류 5,000,000원과 2024.05.27. 경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 37명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 기재된 사람은 37명이며 모두 점유 부분이 미상입니다. 가장 이른 전입일도 양진호의 2018.08.31.로 말소기준일 2018.08.20. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 37명 모두 대항력 없음입니다. 보증기관 승계나 대위신고자는 없어 중복 합산할 보증기관 신고도 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.05 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.05 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.26 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.18 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.03 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.01 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.30 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.01 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 건물이나 유사 오피스텔의 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 115,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가 100%, 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원으로 계산되어 있지만, 이 역시 시세 비교가 아니라 경매 회차별 가격 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 미배당은 2,892,410,000원입니다. 1회 유찰 시 2,915,056,000원, 2회 유찰 시 2,933,124,800원으로 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 주위환경. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기, 타워주차, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 261.5㎡, 공시지가 2,864,000원/㎡이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 37명 점유관계 확인. 점유 부분이 모두 미상이라 404호 실제 점유자가 누구인지 현황조사 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원 외에는 보증금이 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 실제 임대차관계와 명도협의를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 하성빈·전지혜·한연우·정이원·민병수·표희수·양진호·신다슬·송성찬은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
- 임영준 관계 확인. 임차인 명단의 임영준과 가압류 채권자 임영준이 동일 이름이므로 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 115,000,000원이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주변 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순위 자체는 명확합니다. 2018.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사에 기재된 37명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 37명 모두 점유 부분이 미상이고 대부분의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 임영준의 관계인 가능성까지 있어, 등기상 인수 위험은 낮지만 점유·임대차 확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 적절합니다. 실거래 자료도 없으므로 신건 최저가 115,000,000원의 가격 매력은 별도 검증이 필요합니다.
