부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 ‘부전수목하우스’ 9층 904호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 말소기준권리는 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 앞뒤만 보면 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 확인 포인트는 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에 이름이 확인되는 전입자가 37명이고 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 점유부분은 모두 미상입니다. 특히 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 예상배당과 실제 명도관계는 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 점유를 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 9층904호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 소유권 이전 | 2018.10.30 · 거래가액 49,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2018.10.30 근저당권의 채무자가 윤종대로 변경되었고, 2024.04.09 임영준 가압류와 2024.05.27 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 부담하는 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에서 확인되는 전입자 37명의 전입일은 모두 2018.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제 여부와 904호의 실제 점유자는 별도 대조가 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 미상 | 2024.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 | 450,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,966,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 85,034,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,005,000,000원 중 예상 배당은 85,034,000원이고, 미배당액은 2,919,966,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물입니다.
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근이며, 주변은 업무시설(오피스텔)·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리 도시철도 1호선 서면역이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,864,000원/㎡, 토지면적은 261.5㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 87,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 904호 실제 점유자 확인. 현황조사 전입자의 점유부분이 모두 미상이므로 이름 목록만으로 904호 점유자를 특정하지 마세요.
- 보증금·확정일자 확인. 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원·월 450,000원 외에는 보증금이 대부분 확인되지 않습니다. 우선변제·최우선변제 여부를 계약서와 명세서로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 하성빈·전지혜·한연우·정이원·민병수·표희수·양진호·신다슬·송성찬의 배당요구 접수 기록이 있으므로 각 채권 내용과 순위를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 적용관계를 관련 서류와 함께 확인하세요.
- 임영준 관계 확인. 전입자와 가압류 채권자 이름이 동일하므로 임대차와 가압류의 실체를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 동일한 신건이며 비교 실거래가 없으므로 87,000,000원이 싸다는 전제에서 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 현황조사 전입자가 37명이고 점유부분이 모두 미상이며, 보증금과 확정일자 역시 다수 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 임영준의 전입·가압류 관계까지 확인 포인트가 남아 있습니다.
또한 현재 최저가는 감정가와 같은 87,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 ‘금전 인수 0원’이라는 장점과 ‘점유·임대차 관계의 확인 부담’을 함께 보는 것이 핵심입니다.
