부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 9층 903호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 가장 눈에 띄는 부분은 등기보다 임차 현황입니다. 현황조사에는 총 37명이 확인되고, 가장 이른 전입도 2018.08.31로 말소기준일 2018.08.20보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 모두 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원·월 450,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않는 인원이 많고 확정일자도 확인되지 않아, 우선변제 여부와 최우선변제 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 9층903호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.20 근저당
남부산농업협동조합 근저당은 채권최고액 3,000,000,000원으로 공동담보목록 제2018-262호가 기재되어 있습니다. 2018.10.30에는 채무자가 윤종대로 변경됐고, 같은 날 현재 공유자 김본선·윤종대·윤희찬에게 각 3분의 1씩 소유권이 이전됐습니다. 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 추가되어 있습니다.
② 임차 현황 — 실제 확인 인원 37명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인된 인원은 37명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 2018.08.20 말소기준 이후여서 현재 자료 기준 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.08.05 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.08.26 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.07.01 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원이고 신건입니다. 매수인 인수 예상액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 114,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 미배당액이 2,893,396,000원입니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 약 3~4미터 폭 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입자 37명의 실제 점유 호수·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않는 인원이 많아 소액임차인 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임영준 관계 확인. 전입자와 가압류 채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차와 채권관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 승계 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 114,000,000원을 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 회차별 자금. 현재 114,000,000원, 1회 유찰 시 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원으로 시나리오를 나누어 자금계획을 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 현재 확인된 37명의 전입일이 모두 그보다 늦어 대항력 인수형은 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현황조사상 전입자가 매우 많고 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 민간임대주택등기와 임영준의 중복 관계까지 확인해야 합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 114,000,000원의 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 권리의 기준선은 비교적 선명하지만, 임대차 사실관계와 가격 검증은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
