부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 7층 704호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 현재 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬이며 각 3분의 1 지분입니다. 권리의 출발점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2018-262호가 기재돼 있습니다.
이 근저당 이후 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류, 2024.05.27 임의경매개시결정, 2024.06.19 김희수의 105,000,000원 주택임차권이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 7층704호 (부전동,부전수목하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 · 7층 704호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2018.08.20 소유권보존과 같은 날 남부산농업협동조합 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 소유권은 2018.10.30 김본선·윤종대·윤희찬에게 각 3분의 1씩 이전됐으며, 같은 날 근저당 채무자가 윤종대로 변경됐습니다.
704호에 직접 연결되는 김희수의 임차권은 임대차계약일 2022.07.01, 확정일자 2022.07.05, 주민등록·점유개시일 2022.08.05, 임차보증금 105,000,000원입니다. 모두 2018.08.20 말소기준 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 704호 귀속 여부를 구분해서 봐야 한다
현황조사상 임차·점유 관련 인원이 다수 확인되지만, 김희수를 제외하면 대부분 점유 부분이 미상입니다. 감정요항표 역시 본건을 “2층 201호 외 41개호”로 서술하고 있으므로, 아래 인원을 전부 704호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 기재된 전입일은 모두 2018.08.20 말소기준일보다 뒤로, 데이터상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우태규 | 미상 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재완 | 미상 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선희 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현채 | 미상 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은애 | 미상 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태민 | 미상 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하성빈 | 미상 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 2024.06.05 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지혜 | 미상 | 2020.08.13 | 미상 | 미상 | 2024.08.05 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한연우 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.26 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하늘 | 미상 | 2021.11.02 | 미상 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정이원 | 미상 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민병수 | 미상 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표희수 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상아 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현우 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박제우 | 미상 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임영준 | 미상 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조승하 | 미상 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양진호 | 미상 | 2018.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구휘제 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동욱 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박윤정 | 미상 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신다슬 | 미상 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천성영 | 미상 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강희정 | 미상 | 2023.08.07 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송성찬 | 미상 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재훈 | 미상 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수진 | 미상 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유림 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유리 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임차미 | 미상 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조유진 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강유경 | 미상 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜리 | 미상 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희수 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 2022.08.05 | 2022.07.05 | 105,000,000원 | 2024.06.19 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,438,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 114,562,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 3,005,000,000원 중 114,562,000원이 배당되고 2,890,438,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 2,890,438,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 2,913,484,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 2,931,867,840원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 승강기·타워주차·위생·급배수·소화전·화재경보·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 토지면적 261.5㎡, 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 환금성. 시세 대비 가격 우열은 이 권리·배당 자료만으로 확정하지 않고 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 704호 실제 점유자 특정. 사건 전체 현황조사 인원과 704호를 직접 연결할 수 있는지 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장을 대조하세요.
- 김희수 임차권 확인. 임대차계약일 2022.07.01, 확정일자 2022.07.05, 전입·점유 2022.08.05, 보증금 105,000,000원이며 데이터상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 이후 효력을 확인하세요.
- 임영준 관계 확인. 가압류 채권자와 현황조사 인원의 이름이 동일하다는 관계인·가장임차인 가능성 경고가 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 근저당 배당액과 채권 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
- 가격 분리 판단. 현재 최저매각가는 117,000,000원이지만 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정하지 말고 별도의 최근 거래사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 게 적다”는 같은 말이 아니다
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 분명합니다. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 704호에 직접 확인되는 김희수의 105,000,000원 임차권은 그보다 뒤이므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
다만 사건 현황조사에는 점유 부분이 미상인 다수 인원이 등장하고, 감정요항표 자체도 201호 외 41개호를 함께 다루고 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 임영준의 관계인 가능성 경고까지 있어, 이 사건은 단순히 “임차인 없음”으로 정리할 유형이 아닙니다. 법적 인수위험은 낮지만 호실별 점유관계 확인 부담은 큰 구조입니다. 가격은 별도의 실제 거래사례를 확인한 뒤 권리분석과 분리해 판단하는 것이 맞습니다.
