부산지방법원 2024타경56667. 부전동 부전수목하우스 8층 804호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 보여짐입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2018-10-30 소유권이전 등기의 거래가액은 49,900,000원입니다.
권리의 기준점은 2018-08-20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2018-262호가 기재되어 있습니다. 이후 2024-04-09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024-05-27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 8층804호 (부전동, 부전수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔로 보여짐 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 · 8층 804호 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018-08-20
말소기준 근저당권보다 뒤에 설정된 임영준의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 최초 채무자 이명우로 설정됐고, 2018-10-30 계약인수에 따라 채무자가 윤종대로 변경됐습니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사상 확인되는 사람은 37명입니다. 가장 빠른 전입일도 2018-08-31로 말소기준 2018-08-20보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 이들의 전입신고를 근거로 한 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 경우가 많아 배당 순위와 실제 점유·명도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022-07-27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태규 | 2023-05-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재완 | 2019-09-04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2021-01-12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현채 | 2023-01-06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은애 | 2021-10-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 2021-07-29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성빈 | 2023-11-06 | 미상 | 2024-06-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지혜 | 2020-08-13 | 미상 | 2024-08-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연우 | 2022-10-31 | 미상 | 2024-08-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2021-11-02 | 70,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이원 | 2020-08-12 | 미상 | 2024-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민병수 | 2022-12-02 | 미상 | 2024-06-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표희수 | 2019-08-12 | 미상 | 2024-07-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상아 | 2024-03-22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022-10-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022-06-29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제우 | 2020-07-22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영준 | 2023-11-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승하 | 2019-12-30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진호 | 2018-08-31 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희수 | 2022-08-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구휘제 | 2021-08-27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동욱 | 2019-08-02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박윤정 | 2020-12-17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다슬 | 2023-06-01 | 미상 | 2024-08-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천성영 | 2019-09-16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희정 | 2023-08-07 | 5,000,000원 / 450,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송성찬 | 2021-08-31 | 미상 | 2024-08-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023-05-25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2021-08-20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 2019-09-27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022-05-09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차미 | 2023-08-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 2023-01-30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유경 | 2021-11-22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 | 2021-09-30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 유찰 시나리오만 확인
동일 건물 또는 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가 87,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 실거래·임대수익 비교가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 2,919,966,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 2,937,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 2,950,722,240원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 85,034,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권자 총 청구액 3,005,000,000원 중 85,034,000원이 배당되고 2,919,966,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 입지. 부산진구 부전동 부산진경찰서 북측 인근이며, 업무시설(오피스텔)·다세대주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 3-4미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 상대보호구역 · 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 토지면적은 261.5㎡, 공시지가는 2,864,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 37명의 실제 점유 여부와 각 호실·계약관계를 현황조사, 매각물건명세서, 임대차계약서와 대조하세요.
- 배당요구 확인. 하성빈·전지혜·한연우·정이원·민병수·표희수·양진호·신다슬·송성찬의 배당요구 내용을 확인하세요.
- 보증금 확인. 김하늘의 보증금 70,000,000원과 강희정의 보증금 5,000,000원·월세 450,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 경우가 많습니다.
- 최우선변제 검토. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 소액임차인 해당 여부를 별도로 확인하세요.
- 임영준 관계 확인. 현황조사상 임영준과 가압류 채권자 임영준의 관계를 계약서와 점유상태로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022-12-07 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 영향을 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않으므로 신건 87,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인하세요.
맺으며 — 인수액보다 ‘임차관계 정리’가 승부처
이 사건의 등기 선후관계는 비교적 분명합니다. 2018-08-20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 37명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 인수 0원이라는 사실만으로 단순한 물건이라고 보기는 어렵습니다. 현황조사상 사람이 많고 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 명확하지 않은 사례가 다수이며, 배당요구도 9명입니다. 여기에 민간임대주택등기와 임영준의 관계인 가능성까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 또한 실거래 시세 비교가 없어 87,000,000원의 가격 경쟁력은 판단을 보류해야 합니다. 이 물건은 권리 인수보다 임대차 실체 확인과 적정가격 검증이 입찰 전 핵심입니다.
