부산지방법원 2024타경56667. 부산진구 부전동 부전수목하우스 10층 1004호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정요항상 주거용 오피스텔로 보여지는 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 출발점은 2018.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권 뒤에는 2024.04.09 임영준의 5,000,000원 가압류와 2024.05.27 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있고, 두 권리 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차관계는 숫자가 많아 복잡해 보이지만, 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전입자 전원은 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-7, 10층1004호 (부전동,부전수목하우스) |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔로 보여짐 |
| 소유자 | 김본선 3분의 1 · 윤종대 3분의 1 · 윤희찬 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기사항 발행일 | 2026.09.18 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018.08.20 근저당
말소기준은 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2018.10.30 소유권이전으로 김본선·윤종대·윤희찬이 공유자가 되었고, 같은 날 근저당권의 채무자가 윤종대로 변경됐습니다. 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이후 임영준의 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차 현황 — 전입일은 모두 말소기준 이후
현황조사상 확인된 전입자는 37명입니다. 모두 2018.08.20 말소기준권리 이후에 전입했고 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금이 확인된 사람은 김하늘 70,000,000원, 강희정 5,000,000원이며 강희정은 월 450,000원이 함께 확인됩니다. 나머지 다수는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 우태규 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박재완 | 2019.09.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박선희 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김현채 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 최은애 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박태민 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 하성빈 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 전지혜 | 2020.08.13 | 미상 | 미상 | 2024.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 한연우 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김하늘 | 2021.11.02 | 70,000,000원 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정이원 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 민병수 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 표희수 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김상아 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김현우 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박제우 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 임영준 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조승하 | 2019.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 양진호 | 2018.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김희수 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 구휘제 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김동욱 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박윤정 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 신다슬 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 천성영 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 강희정 | 2023.08.07 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 송성찬 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이재훈 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김수진 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이유림 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김유리 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 임차미 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조유진 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 강유경 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김혜리 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 85,034,000원 |
| 3. 가압류 · 임영준 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,005,000,000원 중 예상 배당액은 85,034,000원이고, 미배당은 2,919,966,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 보여집니다.
- 입지. 부산진경찰서 북측 인근으로 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·타워주차·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 261.5㎡ · 공시지가 2,864,000원/㎡이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인합니다.
- 전입자 전원 대조. 확인된 37명의 전입일은 모두 말소기준 뒤지만, 실제 점유 호수·임대차계약·보증금·확정일자와 매각물건명세서를 맞춰봐야 합니다.
- 배당요구 확인. 하성빈·전지혜·한연우·정이원·민병수·표희수·양진호·신다슬·송성찬의 배당요구 접수일이 확인됩니다.
- 임영준 관계 확인. 전입자 임영준과 가압류 채권자 임영준의 동일 이름이 확인되므로 실제 관계를 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인합니다.
- 배당 추정 한계. 집행비용과 남부산농업협동조합 배당 후 잔여는 0원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “사람은 많지만 기준일은 더 빠르다”
이 물건의 권리분석 포인트는 전입자 숫자 자체보다 전입 시점입니다. 말소기준 근저당권은 2018.08.20이고 가장 빠른 확인 전입도 2018.08.31이라, 제공된 판정상 37명 모두 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 임차관계 확인은 단순하지 않습니다. 김하늘과 강희정을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않고, 일부는 배당요구를 했으며, 임영준은 등기상 가압류 채권자와 같은 이름입니다. 따라서 권리 순위는 비교적 명확하지만 점유·임대차 사실관계의 최종 대조가 필요한 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
